七月房价出炉房价弯道超车全市库存下降至11个月内最低

进入2019年下半年，商场给咱们反应的依然是需求旺盛，供给继续增量。尤其是房价，依然安稳保持在万元以上，到7月末，沈阳全市商品住宅出售均价已反超2018年全市限购首月的峰值。平稳理性开展一年后，沈阳楼市在限购方针的正确引导下稳步上行，商场需求力被激活，求过于供的局势成为热度的“导火线”。一起，也让人们明晰地意识到，房价下降发作的可能性在逐步减小。

房价“弯道超车”，供需比缩小15.6%

7月份，沈阳商品住宅出售均价为10281元/平，环比上涨1.49%，同比上涨8.5%，反超2018年8月“限购点”。在通过1年的平稳期后，房价终究仍是跨过了那道屏障，接连三个月保持在万元以上，趋势上行，沈阳房价“9”字头将成前史。

求过于供再次成为商场主基调。7月全市商品住宅供给面积133.1万平，环比下降14.68%，成交面积201.4万平，环比上涨39.39%，双端均处于高位区。成交面积同比下降1.2%，根本与上年相等，商场需求力仍较微弱。前7个月供需比为0.85，比较2018年同期的0.74，与平衡点偏差度缩小了15.6%。下半年，房企加快加大产品供给量，采纳促销的营销战略将成商场主势，以求回笼资金。

南北大区销量领跑全城，平和房价位居最高点

全市9区中，平和区以出售均价15670元/平位居7月区域出售价格第一，环比上涨2%，高出沈北新区2倍多。而从产品供需量上来看，截然相反，两区构成对调之势，沈北新区以50.7万平位居出售面积榜第一。平和区寓居与配套环境老练，而沈北新区处于开展上升期，区域不同特性与定位促进此成果发生，一起也是价格南高北低、商场分解的有力体现。

求过于供为区域主势，仅铁西区出现供过于求。据计算，7月份，沈阳经济技术开发区新增供给面积为13.6万平，占比铁西区新品总供给的55.5%，超越张士板块与铁西主城区之和，区域商场开展重心逐步向三环外歪斜，中法生态城与中德产业园服务功用区，交融“一河两岸”规划，沈阳经济技术开发区未来开展前景可期。

7区房价过万，价格凹地终破“7”

计算6-7月沈阳各区商品住宅出售均价可知，全市各区均正向上涨。低位区域价格的提高，带动了全市全体价格的上涨，这也是沈阳房价维持在万元以上的首要原因。从前的价格凹地、沈北新区与苏家屯区，鄙人半年价格均破“七”，这不是炒作，而是目前商场态势。

7月份，房价坐落万元以上的区域已有7个，比较年头增加了2个，分别是铁西区与于洪区。跟着房价的上涨，商场分解的构成，刚需与改进两大派系客群分界点较为杰出。一起，刚需客群中又划分为刚改与纯刚需，前者是一站式购房，既是首套置业又寻求质量与环境；后者比较垂青房源价格等参阅要素，资金实力占主导方位。而投资者，多被引流至不限购的沈抚新区。

库存面积与去化周期双降，求过于供是主因

7月份，沈阳商品住宅库存面积为1765万平，环比下降3.7%，同比上涨7.1%。1-7月全体出现下降态势，比较年头下降了5%。去化周期为15.8个月，与上年10月份相等，环比下降3.5%，商场求过于供成为库存与去化周期下降的主因。

下半年，大都房企将以回笼资金为首要方针，以价换量或成部分房企的首要营销战略，在为了完结成绩方针的一起，紧缩削减赢利空间无疑是惯用手法，库存与去化周期将继续下行。

全市仅铁西库存反弹，浑南高居第一

由沈阳地产研究院计算，7月全市9区中，仅铁西区库存面积出现反涨趋势，为186万平，环比上涨约3%，但其并不是最高的。浑南区以456万平的库存量稳居第一，沈北新区与于洪区紧随其后，很多空置房源未成功出售，库存面积与去化周期均未处于合理区间，这些囤积的房源将成未来商场主攻目标，也是楼市健康开展的要害点。

小户型商场继续紧缩，80-120平仍为“主角”

7月份，沈阳商品住宅成交面积仍以80-100平为主。60平以下产品空间继续紧缩下降1个百分点，60-80平刚需房源出现微涨态势，但全体仍处于低位区域。80-120平产品成交占比比较上月略有下降，但并不影响其作为商场主力。

限购与限售，促进一室小户型产品逐步退市，客户买房从“寓居”向“日子”改变，房子面积与空间需求逐步增大。与此一起，房企看到了商场逐步“脱虚入实”，在产品开发与入市上，面积逐步扩展，既满意了客户的需求，又扩展了盈余空间，两全其美。

据计算，7月份三房产品成交占比已超越二房，购买力较微弱。从久远视点来看，这种继续高总价房源去化，将导致客群购买力透支，楼市的天平或将受到影响。