触目惊心三四线城市房地产是如何收割韭菜的

三四线城市房地产的魔幻

三四线城市的房地产商场，真可谓是我国房地产的魔幻存在。

在房地产快速扩张的这几年，大开发商逐步下沉到三四线城市，他们带来了现代化的项目规划和以人为本的人居理念，让本来粗野成长的县城，开端有了商品房认识和初现雏形的房地产商场。

但不得不说三四线城市房地产商场仍是十分不成熟，并且长期以来形成了一套割韭菜的逻辑。

它十分标志性地代表了三四线房地产的遍及状况。

三四线城市割韭菜之一—产品质量差

1.产品设计落后，施工工艺差，质量一般

三四线城市小开发商的产品质量差，几乎是众所周知的事了。

在江门调查时，咱们见惯了一路上都是土黄色Art Deco的住所，在路的角落处看到了一个黄白配色外立面，还在火热评论这个项目审美还过得去。

开车转到楼下一看，这个小开发商的水平，真是一言难尽。

外立面质感很差，这个项目用的是涂料，资料之外，施工工艺也很差，外立面多处空鼓。

并且项目卖到现房已收楼入驻，却连外立面都懒得冲洗，导致窗户积灰严峻。

不论从资料、工艺，仍是开发商实际水平，都令人堪忧。像上面比如中提到的设计不合理、质量不过关，在县城举目皆是。

2.社区美化差，小区规划差

尽管房地产这几年全体的开发水平跃升了一大阶，但三四线的房地产工艺水平似乎与世隔绝了一般。

例如，肇庆碧桂园美好里收买的麓园项目，小区规划是高层呈L型将洋房围合，高层33层，洋房10层，而整个小区规划又没有什么大景象，高层活动区域小也就算了，围合式排布洋房建得十分密，采光通风作用都十分差。

其实最好的设计应该是建高一点点，然后选用兵营式排布，或许爽性都规划成纯高层，不要建凹凸配。

房地产开发一向着重的产品“均好性”，在县城变得一文不值。

现在三四线的小开发商哪里懂这些，更何况这个小区刚到连个游泳池都没有规划，美化做得也是一团糟。

同行的小伙伴看到这美化也很绝望，顺嘴说了句：“这美化不会是碧桂园做的吧”。

言先生立刻来了句：“一颗大树下面种三颗小树，算怎样回事儿，那三颗树如果是碧桂园种的，碧桂园能够去死了。”

往里面走一看，碧桂园自己都忍不下去了，正在把本来小开发商做的美化铲掉，计划重做。

并且三四线城市的许多小区，乃至连个游泳池都没有规划，更甭说设计1楼为架空层，添加小区的公共活动空间，或许依据不同年龄段设计不同的活动区域，或许是五星装备的私家会所、夜光跑道、人车分流。

三四线城市产品设计真的是一言难尽，排布十分不合理

有的人或许会说，三四线城市房价就卖10000元/㎡，乃至8000元/㎡，但是房子的建安本钱真的大约就几千块钱，多的都是地价。

造房子自身真的是一个很讲究专业的工作，其实我真的不大信任，哪个县城开发商造房子的工艺水平，忽然哪天拍着脑袋就逾越了现在的大开发商。

县城割韭菜之二——项目烂尾、商业做不起来

由于县城的项目遍及做得差，一些开发商就开端搞错位竞赛，动不动就搞个百万方大盘，然后包装是集住所、公寓、酒店、商业中心一体化的城市综合体。

买房前给你画饼画得巨大，让你恨不能今日买明日就能交房进进去，享用这种大型配套带来的便当：楼下便是大型商业广场，中心有连锁品牌满意吃喝玩乐需求的mall，两头底商业态是当地特色小吃，类似于万达金街。

沿街商业靠包装，公寓就纯属靠忽悠，真是欺压当地老百姓没有见过世面啊。

开发商需求廉价且优质的地块，当地相同需求政绩，引入巨大上的商业，有没有来品牌乐意入驻另说，关键是楼房要盖起来，亮化工程做起来，城市门面搞起来。

县城的购房者，有的乃至连“五证”都不知道是什么，就觉得人家建这么大个售楼部，开工典礼上，“正负”官员也来到会剪彩了，怎样样都不会烂尾跑路吧。

然后建着建着，塔吊就或许罢工了，桩机就不转了，绿色幕布上会悬挂着“工程烂尾，还我血汗钱”。

烂尾在三四线城市，真的是十分遍及的事，并且由于商场十分初级，许多连维权认识都没有，直接认栽。

在咱们走过的中山惠州江门肇庆漳州等这些小城市中，见过了太多太多的烂尾楼，绿色幕布都现已破烂不堪，显露的钢筋现已彻底绣化。哪怕方位再好，也没有开发商乐意接手。

中山某项目

江门某项目

好的一点，便是开发商钱还没有收全，楼还没有盖好，大开发商进来之后来解尸身。惨的便是一向烂尾下去了。

县城这些小开发商许多看着房地产职业好挣钱，半路出家来搞房地产的。曾经或许是搞木材开发、搞建材水泥，乃至曾经是养猪养牛的。

然后手里有点钱有点政商联系，就想一口吃个大胖子，建个一举成名的项目，一不小心就扯着蛋了。

现实便是这样，在程序不透明、机制不完善、商场不成熟之下，县城项目烂尾跑路，似乎是见怪不怪的工作了。

例如咱们在肇庆，看的许多项目，都是归于大开发商收买小开发商地块的：

1.碧桂园豪布斯卡：碧桂园收买顺宝的四期的地，物业仍是沿袭顺宝，碧桂园不恋战

2.碧桂园美好里：碧桂园收买麓园的地块，两栋高层交给，剩下的洋房规划极端不合理，密不透风，美化重做。

3.龙光玖龙山：一个地块内已有建成多栋，后来龙光收了地之后，将小区进行阻隔地块新建项目。龙光不把接近地块也收了，是由于价格谈不拢。

中山福晟收买的某烂尾楼创新，外立面也是一言难尽

就算项目和商业能够真实建起来，大约率也是运营不起来的。

商业自身是要人口支撑的，而三四线城市自身便是人口净流出的，底子没有多少年轻人能支撑得起多个商圈，而老年人或许十几年都逛着同一个商圈。

这几年尽管房价涨，但是三四线城市的收入其实是没有什么进步的，居民的购买力摆在那里，商业根本也是缺乏活力的。

即便是保利，都不用定能够在三四线城市做好商业。

中山保利的商业，空置严峻，人气冷清

中山保利的超市，只卖3颗包菜

深圳地铁开发的南山塘朗城直连的塘朗城商业，地铁直达、依托住所区、商场硬件条件一流，也是拖到7月26日才开业，究竟一旦开了赔本，想要抢救便是难于上青天。

深圳南山大学城片区的众冠写字楼下面的益田假期里早已建好，但便是不敢开，一向拖到最近才有了开业信息，也是怕开瞎了。

商业对人流量的要求，真的十分苛刻。深圳姑且还忧虑商业运营问题，更何况是三四线城市的商业呢？

三四线城市割韭菜之三——土地产权症结

并且在三四线城市中，最简单引发争议的还有土地产权问题。

例如中山的城建紊乱，很大原因便是早在80年代、90年代，中山的许多地块就现已被本地佬占有了，也便是“骗地”，批的是工业用地，用来建工厂，最终没有建成，一向屯着。

后来看房地产行情好，就把曾经屯着的地块用来建住所，这些地块即便通过土地变性，依照住所70年产权，80年代、90年代批的地，现在地块剩下的产权时刻只剩下50多年，乃至是40年。

由于土地产权便是依照批地那一刻开端核算的，并不是房子建成核算的。

尽管说现在的土地产权到期之后是能够续期的，但是这也是通过重重请求的，并且还要补齐土地出让金。

即便你说你不会住满这么多年，但是剩下产权时刻短，你持有几年或许还能借款满30年，但是你的下一任买家就不用定了，想必你的买家也会十分介怀这一点，这又会十分影响房子未来的流动性。

我信任，没有多少人会承受，你的新房房子一拿到产权证，就现已是30岁，乃至是40岁了。

并且这个不是单个地块的问题，而是许多地块的问题，就像为什么中山站邻近至今仍是香蕉林，便是由于地块早早就已被出让，现在想要也不回来，无法去做城市规划。

中山站邻近被小开发商屯着的土地

其实除了中山，大湾区的小城市、惠州、江门、肇庆都或多或少有这些土地前史遗留问题，其实，这是我国大多数三四线城市的缩影，屯地捂地，然后迟迟不开发。

而置业参谋和中介在买卖过程中，也不会故意提示购房者其间的危险。

三四线城市房产中的雷，真的是怎样排也排不晚的，一串又一串。

三四线城市房地产割韭菜之四——大举造新区、配套不实现

除此之外，三四线小城市还特喜爱搞出一个规划雄伟的新区，把城市结构拉得极端臃肿。

老城区太臃肿，树立新城区，无可厚非，但是一个人谈锋几百万的城市，有必要跑到十几公里之外去建新城区吗？

作为一个小城区，你造那么大新区，却没有人口来填满，新区差不多就成了一个鬼城，你说有什么含义呢？

这就会发作一个现象，买了住所，周围的配套迟迟建不起来，乃至人气都十分差，所谓城市发展方向、城市新中心都是大忽悠。

更多都是各区各镇政府各有计划，小城市的联系错综复杂，形成是城市无法精耕细作。

并且走过这么多三四线城市，发现越小的城市越喜爱窝里横，心不往一处使。

当然说来说去，仍是领头的要满足强势。

连大开发商都想快进快出的商场，你还要据守吗？

但大开发商在县城，其实也是很难玩得转的。

一般来说，县城的房地产一般是有两套价格系统的，一套是碧桂园恒大这些大开发商为主的价格系统，一套是当地的各种野路子开发商为主的价格系统，大开发商不少也是被“去化”搞得头疼。

大开发商乐意下沉到三四线城市，仍是为了赢利，为了规划，能够快速高周转。

最直白的原因，仍是在于县城的原生购买力真实太弱太弱，一切的营销系统，在有限的购买力面前，轰然坍毁。

大开发商深谙在这种紊乱商场下的打法便是：快进快出，不用恋战。究竟跑得慢了，就被埋进去了。

结

三四线城市不或许有继续性的需求，而开发商的打法也佐证了，三四线商场的不行继续。

在这样的商场，最好不要碰，否则今后暴雷了躲都来不及。（接近大城市的三四线城市在外）

能够说，三四线房地产的概念炒作、忽悠，乃至现已到了一种无法抢救的境地。

而三四线城市自身又是一个联系大于规矩的社会，准则不完善，无法走商场化路途维权，这又会让商场堕入恶性循环的状况。

上阵子，一向传言271家房企关闭，并且倒下去的许多都是资金实力弱、开发水平低的三四线城市的小开发商。我觉得这反而是个功德，究竟都是商场竞赛、森林规律之下的成果。

究竟，雪崩之时，没有一片雪花是无辜的。