中小城市产业发展对内生置业需求的推动作用——以肇庆安庆为例

2019-09-13 13:51:03 阅读：7665+ 作者：责任编辑NO。杜一帆0322

导读

中小城市城镇人口稳步添加，很多新增住所需求会随之而来。房价仍有必定上升空间,“长效机制”保证商场安稳。

研讨员 / 马千里、邱娟、周奇

受货币化安顿规划下降、外溢性需求落潮等要素的影响，2019年以来中小城市成交热度显着退烧，成交量遍及呈现同比回落，商场开端更多的回归到寓居性需求本身。在此布景下，工业逐步成为影响内生需求最底子的要素。为了更好地研讨工业开展关于中小城市楼市内生需求的影响，本文将以长三角、粤港澳的两座“边际”城市——肇庆、安庆为样本，剖析经济开展、人口、产品住所成交等方针的根底上，研讨工业开展对城市内生购房需求的推动效果。

中小城市工业开展：

留下人口、进步收入，带来更多住所需求

在近年一二线城市人才战略下，越来越多的乡村迁徙人口向中心城市会集，但毕竟每年中心城市供应的工作机会有限，城市规划的开展、公共服务资源的缺少等问题的存在，使得不少迁徙人口仍是乐意挑选去间隔更近的本地县市工作。而新式城镇化的提出，也在为这些人群发明更佳的工作机会和寓居环境。

1、开展现状：中小城市是中国经济规划添加的重要动力（略）

1.1 中小城市对全国经济添加贡献率一向在50%以上

1.2 经济总量、居民收入增速全国抢先的城市中，绝大部分为中小城市

1.3 经济规划添加助力城市建造，七成中小城市人口仍在稳步添加

2、开展潜力：工业经济添加点很多，带来更多工作机会（略）

2.1 食物、轻工等工业加快向中小城市搬运，带来更多工作机会

2.2 “退二进三”进步居民收入水平，并为中小城市带来更多建造用地

2.3 生态、文旅等绿色经济快速开展，助力中小城市 “弯道超车”

中小城市楼市特征

更依靠内生需求，“去库存”成功后将更加安稳

受货币化安顿规划下降、外溢性需求落潮等要素的影响，2019年以来三四线城市成交热度显着退烧，成交量遍及呈现同比回落，商场开端更多的回归到寓居性需求本身。就其客源需求来看，因为其出资特点较弱，这类“内陆型”城市房地产商场的开展更多的是靠其本身；尤其在货币化安顿离场后，为防止新一轮的库存，中小城市土地供应趋于保存，需求也将更加安稳。

1、房地产周期特征：需求添加相对安稳，供应侧调控更为要害（略）

1.1 方针面相对安稳，商场受需求侧调控影响小于一二线城市

1.2 去库存才能较弱，需警觉土地供应过量带来的影响

1.3 内生需求为主的城市商场开展预期更为安稳，方针动摇危险更低

2、住所需求来历：中小城市城镇人口稳步添加，很多新增住所需求会随之而来（略）

2.1 得益于收入进步和城建开展的推动，中小城市寓居晋级需求不容小觑

2.2 至少1/3新增城镇人口会流向中小城市，工业开展助力这一份额还会不断攀高

2.3 更低的房价收入比，意味着中小城市更强的购买力、更高的需求转化率

3、开展趋势：房价仍有必定上升空间,“长效机制”保证商场安稳（节选）

近两年，一二线城市房价阅历了一波快速上涨，比较之下，中小城市房地产商场因为起步相对较晚，房价仍处于相对较低水平，大部分中小城市房价收入比多在10以下，房价仍存在较大的上升空间。但中小城市受根底设施落后、品牌房企较少等原因，住所质量有待进一步进步。

3.1 房价收入比依然较低，房价有必定上升空间（略）

3.2人均住所面积已达高位，但住所质量有待进一步进步（略）

3.3 2019年土地供应现已趋于保存，库存危险有望长时间低位（略）

典型事例研讨

工业开展是人口添加底子动力，内生需求是楼市开展柱石

由上看出：工业经济开展关于城市人口添加、关于房地产商场规划有极大的推动效果。宿州、安庆、宣城等这类“内陆型”中小城市的房地产商场因为出资特点不强，其开展更多的是靠本身城镇化水平的进步来推动，这又反过来倒逼工业晋级。从这个视点来看，两者是相得益彰的，形成了一个“工业晋级——人口添加——房地产商场开展——城镇化进步——工业晋级”的闭环。总的来看，工业开展是人口添加的底子动力，内生需求才是楼市开展的长久之基。

经过对各能级城市GDP增量和住所需求规划的关联性进行测算，成果发现：三四线城市的相关性显着高于一二线城市，咱们猜想这与三四线城市外来人口较少有极大关联性。为了最大程度防止中心城市外溢性需求的搅扰要素，咱们以长三角、粤港澳的两座“边际”城市——安庆、肇庆为比方，在剖析经济开展、人口、产品住所成交等方针的根底上，研讨工业开展对城市内生购房需求的推动效果。

1、安庆：扶持首位工业开展带动人口回流，从而稳住住所需求添加

安庆，坐落安徽省西南部，是长三角城市中间隔中心区最远的城市，房地产商场基本以本地购房需求为主。政府前期就确认了工业立市，近几年也在城市开展中活跃引进新兴工业，构建新的首位工业系统，培养经济开展的新动能。工业开展向好的趋势也使得当地城镇化水平加快，并呈现人口回流痕迹，由此带来了很多的置业需求，支撑了当地楼市的安稳。

1.1 开展重心：主攻首位工业拉动经济完结高添加，居民收入得以快速添加（节选）

在经济开展上，安庆市位列全省榜首方阵，不只经济总量排在前三，其GDP增速也排在全省前列，到达了8.5%，经济开展依然坚持着较好的生机。其经济的快速开展得益于该城市对首位工业的注重。从2013年起，安庆每年均有工业鼓舞方针出台，鼓舞实体经济开展。近几年，跟着绿色开展理念的继续深化，安庆市政府也改变思路，经过补助等方法引导企业进行设备晋级改造、立异及绿色开展，加大对相关战略性新兴工业的扶持力度，开端构建出以新能源轿车、化工新材料、高端配备制造、节能环保、生物医药、纺织服装等为主新的首位工业系统。首位工业开展对安庆市经济的提振效果是显着的，结合历年经济添加来看，虽然在面对新旧动能转化、环保等压力下，安庆市都一向维持着较快的开展速度，2019年经济增速更是逆势而上，同比去年同期添加了8.5个百分点。

得益于经济的快速开展，安庆的城镇居民收入也在快速添加，即便在经济下行压力较大的2015年，其收入增速依然坚持在8%以上。2018年底，安庆市城镇人均可支配收入打破3万元/人，到达31187元/人，增幅到达8.8%。

1.2服务业：政府主导推动文旅工业快速开展，带来更多工作机会招引人口回流（节选）

“全域旅行”计划的施行使得当地新增城镇工作人数也一向坚持在较高水平。据官方数据显现，“十二五”期末，安庆市旅职业直接从业人员达4.5万人，期内累计带动直接工作23万人。2017、2018两年，安庆市新增城镇工作人数都坚持在8万人以上，高于全省平均水平。工作岗位的添加也招引了部分人口回流，安庆市2018年常住人口添加4.8万人，去除天然添加变化外，仍有将近2万的人口增量。这部分人口增量多是青壮年劳动力，是购房的主力客群，城市住所需求也得以添加。

1.3劳动力搬运:保证农人搬运工作，助力城镇化率快速进步（节选）

为了习惯现代化农业开展，开释乡村剩余劳动力，2017年，安庆市出台了《安庆市人民政府工作室关于完善支撑方针促进农人继续增收的施行定见》，其间在搬运工作方面，给当地农人进城工作供应了许多保证。2018年，安庆市完结乡村充裕劳动力新增搬运工作6.19万人，占当年城镇新增劳动力的6成以上。

另一方面，安庆作为人口外流城市和很多皖南城市类似，下辖县市的外出务工人员多是以做小本生意为主，以老带新的形式在全国范围内现已形成了必定的规划。比方，怀宁面点制造较为知名，简直覆盖了上海、杭州等城市的早点职业，当地政府也经过举行各类交流活动来促进乡村充裕劳动力搬运工作。这群人在外经商有必定的财富根底，购买力也相对较强，在外地城市高房价的倒逼下大多会挑选返乡置业，添加当地的购房需求。

两方面要素影响下，当地的城镇化水平近年来快速上升，截止2018年年底，当地常住人口城镇率到达49.22%，比2010年进步近13个百分点。

1.4棚改规划：2019年棚改计划套数下降近四成，对楼市支撑效果逐步削减（节选）

为了坚持房地产商场平稳健康开展，削减棚改对房价、地价带来的影响，2018年安庆市大幅添加市区、县城等抢手购房区域的土地供应，并结合棚改安顿需求，采纳“限方针、限房价、竞地价”的方法出让“双限房”；一起答应之前的棚改房票可购买二手住所和商业工作类非住所，将棚改需求分流引进二手房商场，进一步下降棚改对新房商场的影响。别的，跟着棚户区改造的逐步完结，2019年安庆棚改计划方针套数大幅削减近四成，而上半年安庆市产品住所出售面积仅小幅下滑，可见棚改已不是当地楼市的首要支撑点。

1.5 楼市体现：人口回流、城镇化推动添加住所需求，支撑楼市成交量稳价涨（节选）

从实践调研状况来看，安庆市区当时在售和待售项目比较少，品牌房企也多是在近两年才布局，房地产商场还处于初级开展阶段。产品房商场体现方面，跟着棚改需求支撑逐步削弱，2019年上半年安庆市产品房出售面积比较去年同期有必定的回落，但回落起伏并不大，仅为2.8%。一起，安庆市的房价继续坚持上涨，2019年上半年安庆市产品房成交均价为6656元/平方米，较去年同期上涨了17%。

这一体现现已好于大都三四线城市，其成交规划较去年同期仅是小幅减缩，价格也一向坚持上涨趋势。这首要得益于当地经济规划继续扩展，工业开展开端转好，人口呈现回流痕迹，返乡置业需求显着添加，提振了当地的楼市。另一方面，当地城镇化率近年来快速进步，乡村居民进城购房需求也支撑了当地的产品房出售规划。

1.6 面对困局：工业开展水平仍旧较低，低收入水平限制住所需求开释

虽然经济总量坐落安徽省第三位，但就人均水平而言，安庆则排在全省靠后的方位，可见，当时安庆市的工业开展仍旧处于较低水平。从3.1.1节中能够看到，安庆市的工业因为长时间环绕石油化工业开展，导致区域内其他工业规划较小，优势企业仅有少量几家，难以发挥集约效应，带动全体开展。

落到房地产商场来说。当地居民的收入也不高，虽然收入涨幅较快，但比照安徽省内其他城市来看仍存在较大距离。2018年安庆城镇居民人均可支配收入仅为31187元/人，位列全省第11位，排名较靠后。低收入水平意味着当地居民的购买力水平也较为有限，这也决议了当地商场基本以纯刚需为主，对价格的敏感度极高；而另一方面，安庆市主城区产品住所成交均价现已打破8000元/平方米，商场上仍有很多的棚改需求留存，因而房价很有或许在棚改需求的冲击下再度上涨，而短期内民众的财富水平难以有随之大的进步，这将会导致以一般客户为主力的购房需求难以开释。在未来一段时间，当地的产品房成交规划有或许呈现暂时的小幅回调。

2、肇庆：旅行、工业二元对立连累经济添加，致楼市需求侧危险不断累积

肇庆紧挨佛山，毗连广西，是大湾区中心城市前往西南省份重要的交通要道。在参加珠三角今后，肇庆的经济开展并没有迎来长时间的快速添加，现在是大湾区中经济实力最弱的城市。因为缺少工业支撑，人口继续外流，前期开展较快的房地产商场内生添加动力显着缺少，跟着全体下行压力的增大也处于萎缩状况。

2.1 工业开展：开展重心长时间摇摆不定，导致经济开展落后一步（略）

2.2 工业搬运：多为低附加值工业，对城镇化开展利好有限（略）

2.3 服务业：吸纳工作才能较弱，人口继续外流（略）

2.4 客户来历：来自广佛外溢需求较少，绝大大都仍来自于本地（略）

2.5 楼市动摇：比年立异高后，2019年产品房商场量贬价平（略）

2.6 预警判别：前期楼市开展过快，规划或许继续跌落（略）

工业晋级利于购房需求添加

肇庆等工业开展缓慢城市有需求侧动摇危险

近年来，纺织、食物加工等劳动密集型工业向中小城市加快搬运，为这些城市带来很多的工作岗位，招引外迁人口开端渐渐回流，为中小城市的经济开展带来生机。一起，工业开展带来的城镇人口增量也不容小觑。大略估量，经过土地流通至少会有至少1/3新增城镇人口会流向中小城市，这意味着中小城市在未来将有3600万左右的新增活动从业人口，而工业开展向好的城市添加的城镇人口数量更多。这部分人群所带来的新增住所需求在棚改退出后将成为三四线城市房地产商场安稳开展的支撑力。

联络肇庆和安庆的剖析成果，结合大大都中小城市的现状，咱们能够得出以下几点定论。

1、依托优势工业主导开展，才是中小城市城镇化开展的要害破局之路（略）

2、工业开展带来的城镇人口和收入添加，是中小城市房地产需求的“压舱石”（略）

3、较低的工业开展水平带来经济增量有限，中小城市的供应侧调控尤为重要

大都中小城市的工业开展仍处于粗豪的状况，优势工业多以传统职业为主，战略新兴工业刚刚起步，因而现在不少城市经济开展仍处于新旧动能转换期，导致经济开展速度放缓，短期内经济增量非常有限，城镇人口添加和收入添加都难以体现，当地的产品房出售也会继续放缓。当本地需求难以消化时，就会发生库存，这也是为何大都中小城市在2016年需求经过货币化安顿去产品房库存的原因。

为了防备库存危险，中小城市应该偏重供应侧调控，当产品房成交量削减时，应该放缓土地供应，比方肇庆本年上半年受产品房成交规划继续减缩影响，土地供应也显着削减。但也要注意城市产品房商场分解，对供求关系紧张区域要恰当住所土地供应，减缓地价、房价上涨起伏。安庆内产品房商场就显着分解，市区及部分县城产品房紧俏，显着求过于供，导致价格较快上涨，城镇产品房库存很多积压，去化存在较大问题。当地政府在2018年恰当添加了市区的土地供应，当地房价即便在棚改大规划添加下涨幅并未扩展。

4、工业开展疲软时，更应警觉居民购房活跃性动摇的危险

而关于工业开展疲软的城市，当地居民购房活跃性动摇较大。从肇庆近一年来产品住所成交规划来看，在继续了近半年的低迷后，成交规划于2019年3月份之后开端大幅回涨，一方面部分项目降价跑量招引购房需求，另一方面受地市热度传递，楼市热度也有所上升，当地居民购房活跃性又被调集起来，成交量接连4月维持在40万方左右，而在7月份又呈现较大起伏回落，商场动摇危险较大。

关于这类城市，在中心坚持房住不炒不动摇的状况下，房价当时已挨近天花板，上涨空间显着缺少，因而企业在进入时应该防备购房活跃性动摇较大带来的需求侧危险，加快周转速度，尽量防止因为商场动摇形成的资金沉积危险。

专题

《中小城市工业开展对内生置业需求的推动效果

——以肇庆、安庆为例

》

一、中小城市工业开展：留下人口、进步收入，带来更多住所需求

1、开展现状：中小城市是中国经济规划添加的重要动力

1.1中小城市对全国经济添加贡献率一向在50%以上

1.2经济总量、居民收入增速全国抢先的城市中，绝大部分为中小城市

1.3经济规划添加助力城市建造，七成中小城市人口仍在稳步添加

2、开展潜力：工业经济添加点很多，带来更多工作机会

2.1 食物、轻工等工业加快向中小城市搬运，带来更多工作机会