京津冀竞赛格式——房企加快进驻京津格式已变河北仍群雄割据

2019-11-08 20:44:47 阅读：552+ 作者：责任编辑NO。魏云龙0298

导读

天津竞争激烈，北京品牌房企和本土国企优势明显，河北市场逐渐开放。

研究员 / 沈晓玲、汪维文、万任澄、齐瑞琳、查明仪

早在2015年国家即审议通过了《京津冀协同发展规划纲要》，确立了其重大国家战略地位，核心是有序疏解北京非首都功能。近年来雄安新区规划、北京城市南部发展计划持续颁布，北京与天津、河北联动更加紧密，协同再上新台阶。京津冀的房地产市场本身内生需求较大，政策的利好带动经济发展推动房地产市场加速运行，早期立足北京的房企例如首开、金茂、远洋等已逐步成长为千亿房企，起家天津的融创更是跻身国内TOP5房企，河北环京区域的华夏幸福、荣盛发展等也都进入了千亿联盟。

对于想要进驻京津冀的企业而言，以河北的石家庄、唐山、邯郸以及天津为核心的内生型城市市场规范且进驻难度不大，是入驻京津冀的好去处；北京地区由于门槛更高且参与者多为品牌房企与地方国企，进驻有一定壁垒；廊坊和保定可择机布局，但在本地房企的挤占下想做大难度也较大。

市场综述

1、北京作为政治、经济、文化中心，是京津冀发展的绝对核心（略）

2、土地市场前景向好，房企存在一定盈利空间（略）

3、京津楼市趋稳，河北省内各城市表现不一（略）

4、小结：京津市场回暖河北受益政策，房企选择性进驻（略）

房企竞争格局之销售市占率

1、房企布局重要据点，本土国企与品牌房企瓜分市场

1.1 TOP50房企超七成进京，TOP20仅中梁未布局北京

与天津和周边河北等地市场不同，北京市场主要由当地国企与品牌房企分食。（略）

北京是房企战略布局中重要一环，TOP50房企中超7成已进京布局。（略）

政策紧、土地贵以及地域偏北等因素使得部分企业暂时没有进入北京市场。以TOP50企业为例，大致分为两类，一类是中梁、滨江、祥生、时代这类区域性房企，采取区域深耕战略，大本营远离北京，北京准入门槛又较高，因此暂未进驻北京，而荣盛这类企业虽然环京布局多年，但是由于北京土地价格高企等一系列原因也未进驻北京。作为首都以及环渤海经济区的核心城市，北京是多家房企战略性进驻的目标，其吸引力不言而喻，但北京地区项目普遍资金量占用较大且竞争形势严峻，新进入房企一般不选择北京作为重点深耕城市，因此北京市场主要参与者为早期进入的规模房企以及国企。

1.2 品牌房企后来居上，市场占有率反超当地国企

近五年北京市场格局出现变化，品牌房企竞争力越发强劲。（略）

本土国企市场占有率逐步被品牌房企反超，但仍是北京市场的有力竞争者。（略）

综合当下的数据来看，北京地区的房企主要可以划分成品牌房企，地方国企，其他企业三大梯队。（略）

2、外来品牌房企扎堆天津，天房一家撑起本土阵容

2.1 超八成销售TOP50房企已进驻天津，竞争逐年加剧

作为首批沿海开放城市和四大直辖市之一，天津早已成为各大房企必争之地。在京津冀协同发展成为国家重大战略之后，天津自然有机会接触更多资源，于是房企在天津的竞争近年来愈发激烈。

竞争加剧体现在品牌房企的进驻集中度逐年升高。根据克而瑞统计多个方面数据显示，截止目前，销售TOP50房企已有42家进驻天津，进驻率超出80%。其中，TOP20的房企均在天津有所布局，TOP30房企中仅有滨江和祥生两家房企未涉足天津，这也与浙系房企奉行区域深耕的战略有关。

2.2 外来品牌房企表现优异，本土房企逐渐退守

随着规模房企的挺进和市场的变化，近年来房企在天津的竞争格局也有所改变。参考近几年天津房企销售金额排行榜：一方面整体格局由“一超多强”变为“百花齐放”，融创的独霸地位不再，各家房企争相抢占市场占有率，差距逐渐减小；另一方面，本土房企的生存愈发艰难，大浪淘沙中天房集团表现较为稳健，坚守榜单。

第一，融创持续领跑销售市场，虽然今年上半年万科在天津的多个项目表现强劲，使得销售反超融创，但也只有近2亿的差距，全年销售孰强仍留有期待。整体看来，即使融创保住了其霸主地位，但是相比2015年超出第二位近百亿销售的成绩，独霸地位有所撼动。规模房企除万科外，金地和远洋的表现同样不俗，近两年均入榜前五。同时，新城虽较晚布局天津，但在2018年跻身前十，且目前有望冲击前五地位。反观之，碧桂园则表现不稳定，在十强门槛徘徊， 2015-2017年强势入榜的中海、恒大和首创更是在这场赛跑中掉队。第二，正是由于规模房企扎堆，本土房企的生存愈发艰难，2018年就出现了销售榜单前十均被规模房企占据的情况。即便如此，在这场激烈的战争中天房集团表现相对亮眼，成为本土房企中的一枝独秀。2015-2017年天房集团保持着行业前三甲的地位，虽2018有所回落，但凭借崇德园等高端楼盘和其他合作项目，在2019年上半年回归了销售额第三的水平。

总体来看，天津市场的头部房企可划分为三个梯队，第一梯队为融创、万科和天房，其中虽天房暂时退守，但仍具备多年积累的资源优势，并且未来可借助合作项目获得新的增长点。近几年发挥稳定的远洋、保利和突飞猛进的金地则构成了第二梯队，远洋进驻较早且货值较多，有较大竞争力，但保利能不能坚守第二梯队仍要关注未来的供货量。第三梯队的变数则比较大，2015-2017年金融街、陆家嘴和本土房企泰达近两年纷纷落榜，如今新城、碧桂园、招商蛇口、仁恒和金茂成为这一梯队的主要力量。外来房企瓜分天津市场的情况下，竞争相当激烈，未来土储多少和货值质量，将主要决定未来市场格局的变化。

3、河北市场化逐步打开，品牌房企择机进驻

3.1 超六成TOP50房企进入河北，单城市房企进驻量较不平均

河北省作为京津冀一体化的重要组成部分，具有环京的地理优势，加上承接北京非首都功能疏解及雄安新区的规划政策利好，及本身较为发达的工业基础，是很多房企的战略布局中重要一环。

就河北省整体而言，TOP10品牌房企已经全部在河北省有土储或项目，TOP20中仅招商蛇口在河北没有拿地，但目前已在雄安新区注册成立招商局雄安投资发展有限公司。TOP50房企中有60%以上房企都已确定进入河北省。能够准确的看出未进入河北省的TOP50房企多为浙系、闽系或粤系房企，这与企业战略布局有较大关系。

从河北省的11个地级市来看，石家庄作为省会城市，进驻品牌房企最多，其他较为热门的城市为离北京具有区位优势的廊坊及GDP在河北省居首的唐山，进驻品牌房企数量在20家左右，邯郸、张家口有约10家以上品牌房企进入，这些城市的房地产市场更为开放。保定、衡水、承德等城市，受限于地理环境、市场规模及成熟度等因素，整体较为封闭，品牌房企进驻率较低。

3.2 本土龙头房企保持较高地缘优势，外来房企不断发力

目前河北省本土成长起来的头部房企销售仍占绝对优势，但外来房企近年择机进入不容小视。从2019年1-9月的河北省累计销售金额排名能够准确的看出，排名前三名皆为河北省本土品牌房企，外来房企中排名第十的鸿坤地产为总部位于北京的房企，也具有较强的地缘优势。其余6家皆为TOP50品牌房企，其中TOP10房企就占据5家，能够准确的看出品牌房企的进入已经抢占了河北省部分市场占有率。从销售金额上来看，河北省前3家本土房企的销售额之和超过后面7家企业总和，就整体河北省而言，目前仍然是本土成长起来的品牌房企具有较强的优势。

品牌房企在市场较为开放和规范的城市占优，本地房企在市场较为封闭的城市具有先天优势。（略）

从城市角度来看，较为开放的城市石家庄、唐山、张家口和邯郸，品牌房企在当地市场前十排名中占据7席，挤占了当地中小企业的生存空间。且这几个城市的房企竞争较充分，前十强中单企业销售额差距较小。而廊坊虽然品牌房企进驻数量较多，但由于廊坊自身房地产标准（如外立面的规范等）和其他区域不同，导致外来房企在该市不占优，销售业绩前十强中外来品牌房企数量较少。较为封闭的城市中，销售金额排名前十的企业中本土房企则大多占据5席以上，就其中房地产市场体量较大的保定市来说，隆基泰和凸显其本地房企的优势位于销售榜首，且金额大幅领先排名第二的企业。

总体来看，河北省房地产市场之间的竞争较为激烈。（略）

4、小结：外部环境趋严，房企头部集中趋势明显（略）

房企竞争格局之土地储备

1、房企众多且实力雄厚，北京土地市场之间的竞争激烈

1.1土储存量与短期北京市场销售排名关系较弱

根据典型房企在北京的土储量，可以划分为三个梯队：第一梯队为在北京土储货值2000亿以上的房企，有首开、中海和远洋，远洋作为起家北京的品牌房企，本身实力雄厚，又重仓京津冀深耕北京多年，在北京有良好的口碑和丰富的土储积累。但相比其土储量，销售排名还有待进一步提升，需要加快其销售去化速度。首开作为本地国企，不仅在北京有大量土储，还有较多的一级开发建设项目，这也为其在北京市场保持竞争力提供支持。中海则是较早进入北京积极纳储，在北京区域销售排行也名列前茅。第二梯队为货值在1000-2000亿区间的房企，主要为保利、万科、金茂等大型规模房企，其中保利和万科等房企与第一梯度几家房企土储量差距不大，未来有望提升至第一梯队，金融街和首创这类本地企业不仅在北京有较高土储量，且有国企背景资历，能够准确的看出第二梯队竞争也是非常激烈。第三梯队土储货值在300亿-1000亿区间，也包含了相当一部分品牌房企如融创、新城等，这类房企进入北京更多为战略布局而非深耕北京市场。此外第三梯队中的部分企业若想要持续其目前在北京销售业绩水平，则应该加大纳储力度。

北京土地市场之间的竞争较为激烈，短期销售排名和土地存量关系较弱。就各个梯队之间来说，第一梯队和第二梯队土储货值差距不大，这些房企在北京土地市场的竞争较为激烈，但第三梯队和第二梯队之间还有较大的距离，可见短期内第一梯队和第二梯队房企的在北京的地位较为稳固。其次从北京市场销售金额和土储货值总量来看，由于北京的销售均价较高，短期内房企在北京的销售金额跟当下推货的物业类型、推货节奏和策略更有关系，和总土储存量关联度有限。房企的土储总量更多关系到该企业在北京市场的占有率和地位。

2、品牌房企在天津土储断层明显，融创遥遥领先

2.1 土储货值分为三梯队，第一梯队货值超千亿

就典型企业在天津的土地储备情况去看，可分为三个梯队：第一梯队的土储货值在1000亿元以上，包括融创、远洋和天房，大致与销售情况形成互补。这也与企业的布局策略有关，融创拿地一贯坚持“高标准、严要求”，且聚焦核心一二线城市，天津无疑成为重点目标之一；远洋则深耕环渤海区域，天津作为该区域热点城市，自然获得投资青睐。天房则借助地缘和口碑优势，手握大量土储资源，但加快去化是当前重点问题。第二梯队的土储货值分布在300-1000亿元的各个小区间，大多为万科、新城、保利、碧桂园、金地等规模房企，只包括泰达一家区域性小房企。相比于近几年强势的销售表现，万科的土储略显不足；新城、保利和碧桂园同作为全国性头部房企，将凭借较为充足的货值，延续当前态势成为天津市场TOP10的有力竞争者；而合生创展在天津拥有较多土储资源，未来若积极推售和去化可发挥其资源潜力，向市场前列进击。第三梯队土储货值区间为100-300亿元，大多为小规模房企，如金融街、力高等，但也包含部分品牌房企如恒大、招商、绿地等。这一梯队土储较少，但2019年上半年上天津楼市榜的金茂、世茂、仁恒、招商均在这一阵容，要想跟上销售规模，未来仍需积极拓展投资。

整体来看，典型房企在天津的土储表现存在龙头效应显著，断层明显的现象。货值在1000亿元以上的房企有3家，融创的土储货值更是达到了1700亿元左右，但500亿元以上货值以上的房企仅有6家，所以预计未来天津市场头部房企阵容变化不大。大部分房企集中在100-500亿元货值的行列，处于这一队列但目前销售态势好的房企需要把握机遇，加快投资速度，抢占天津市场占有率。

3、三大本土房企优势依旧，外来品牌房企选择性布局

3.1 荣盛、华夏、隆基泰和三大本地房企领衔土储总量

典型房企在河北的土储分为3个梯队：第一梯队由荣盛发展、华夏幸福、隆基泰和三家河北本地房企组成，这些企业均深耕河北市场多年，在当地积累了良好的口碑，并且各自占据一个城市，市占率处于领先，在河北的土储货值均在千亿以上。其次以万科、恒大、碧桂园、保利、融创、华润等全国化房企为主构成第二梯队，土储货值介于400-1000亿之间，其中美的置业采取了单城市深耕的方法，在邯郸一城的土储货值超过400亿。第三梯队土储货值在400亿以下，既包括富力、奥园等粤系房企，也包括北京起家的鸿坤、远洋、国瑞、金融街等，还有以新城为首的苏系房企。

3.2本土房企各占一城，外来房企争先布局石家庄

从监测房企土储货值分布来看，廊坊、保定、石家庄位列土储货值前三，占比分别为25%、22%、19%，成为房企布局的首选。而18年GDP河北第一的唐山以及近年楼市较热的邯郸成为房企开拓河北的第二选择，占比为9%、8%。秦皇岛、邢台、张家口、沧州等剩余城市房企更多是有选择的进行布局。

荣盛、华夏、隆基泰和三大本地房企占领廊坊、保定两城，在当地市占率处于领先：

（1）荣盛由于起家廊坊，而近年来廊坊受益于京津冀一体化、雄安新区规划、大兴国际机场的设立等政策利好，是环京城市中第一梯队的热门城市，因此深耕廊坊成为了不二之选。截止18年末，荣盛在廊坊的土储货值超过400亿元。规模化房企想要进驻廊坊则十分困难，一是棚改拆迁方面政府倾向于与本土房企合作，土地市场方面也有较多一二级联动。二是廊坊市针对房屋设计及建造有自己的标准，外地开发商的标准化产品无法直接异地复制，间接导致成本上升。

（2）华夏幸福产业新城模式始于固安，由于其独特的运营模式，与其他开发商并不存在明显的竞争关系，通过产业引流再相应布局房屋配套建设，因而固安基本大部分项目均为华夏幸福开发，其他房企仅有零星几个项目。截止19年上半年，华夏在固安、霸州两县的货值就超过350亿元。值得一提的是这部分货值并不包括一级土地开发及在建未售项目。

（3）隆基泰和则是起家于保定，整体的状况与荣盛相似。在保定深耕20余年，已经建立起稳固的护城河，在当地知名度很高。截止1H2019，隆基泰和在保定单城市的货值超过1000亿元。

如果不考虑本地房企的布局，石家庄成为外来房企布局首选。（略）

美的置业在邯郸储备丰富。（略）

总体上看，河北廊坊、固安、保定、邯郸四城被荣盛、华夏、隆基泰和、美的置业所占据，且优势明显。而市场化程度较高的石家庄、唐山等市则被各大品牌开发商所占据，尤其是石家庄，是规模房企进入河北市场的首选，目前碧桂园、恒大、融创、万科、保利等全国化房企在石家庄土储保持领先，呈现强强竞争格局。河北本地小开发商由于近年融资环境收紧、地产政策更加规范化、企业间竞争加剧，加剧了小规模企业的开发压力，因而仅个别开发商能够持续运营。而由于北京环保方面要求，每年11月-次年3月为供暖停工期，该时间段全河北市场房屋建设全部停工，可以预见，如何算好利润也将对新进入的品牌房企形成考验。

4、小结：本土房企仍有优势，品牌房企持续布局（略）

总结

1、市场间联动较弱，京津市场相对平稳（略）

2、万科京津冀销售排名靠前，部分房企需警惕土储集中风险（略）

3、京津冀市场稳定且长期向好，但房企进驻需有所选择（略）

专题

《京津冀竞争格局 ——房企加速进驻，京津格局已变，河北仍群雄割据》

一、市场综述

1、北京作为政治、经济、文化中心，是京津冀发展的绝对核心

2、土地市场前景向好，房企存在一定盈利空间

3、京津楼市趋稳，河北省内各城市表现不一

4、小结：京津市场回暖河北受益政策，房企选择性进驻