祝军华房地产下半场靠运营来增加办理优化盘活资源

乐居财经讯 王鸿11月9日，第三届全国中小城市商业论坛发展论坛在宁波举行。

绿城管理集团副总经理祝军华谈到2019年的变化。

第一件事情，从2014年开始，我们这十年金融自由化埋下的雷，一个一个在悄无声息地进行拆除，我们不亚于90年代末的调整，因为积要出清国内的金融泡沫和过剩产能，还要顶住外部的压力。针对我们这块来讲，有一个信息，7月30日国家出台了两个关于房地产融资极为严格的政策，以前那么多宏观调控，从来就没涉及到融资，从2015年年底开始，一直到2019年上半年，实际上大家看到的是冲千亿的比赛此起彼伏，因为没有动融资环境。现在所有涉房涉地的环境被严格管控起来了，所以排雷结果就是导致融资难，中小企业的感觉更加强烈。因为我们也在做第三方资本融资平台。

第二两大政策信号，土地财政依赖要摆脱，第一个就是我们开始税制分离，税改政策强化地方财政去房地产信号。这个是从来就没过的，大家一定要特别关注，虽然不会马上见效，但是所谓的地方和中央财权事权不对等的问题来解决，降低地方对土地财政的依赖。我们正真看到依赖的严重性不是一天两天可以解除的。

第二个土地公有的多元化，大概有4200万亩的集体用地已经清扫掉了法律的障碍，这是全国人大常委定下来的政策，土地管理法的修正案，这也是很重要的信号。

在这样的环境里面我们的城市发展从原来单一土地财政依赖模式出现了三种分化，大家看一下。第一种就是最典型的土地财政依赖度第一的杭州，我一直认为杭州还是基础比较薄弱的城市，因为去年卖地卖了2000多亿，而且排在中国的第一名，135%。我们收取了大概中国最重要的20个大型城市，他们土地依赖的平均率63%，杭州如果卖地不可能做那么多地铁线，也不能做高铁西站，也不能做机场和亚运村。深圳我们有合作和沟通，深圳是第一个真正摆脱土地财政的一线城市，因为它产业的税收已经足够让这个城市加快速度进行发展。他们提出来11种土地供应的新渠道，加快住房土地的供应，尤其增设各类住房170万套。

所以这一点来讲，在深圳要做传统型商品房的运营越来越难。

第三雄安模式，房子是用来住的不是用来炒的，我们敬请关注雄安模式的开展，雄安不能炒房，但是通往雄安的房价发生了翻天覆地的变化，几乎每两个月涨一涨。

所以这次的宏观调控是严厉、前所未有的，行业形势深刻变革之迅速前所未有，国家不再将房地产作为短期经济刺激手段之决心前所未有。我们之前从2015年开始的三高模式结束了，叫高蛋白、高周转、高去化，在融资环境里不支持。

另外一个，国家已经从原来区域均衡发展，比如说西部大开发，现在已经变了，变成重点聚焦五大、特大城市圈，长三角、京津冀、粤港澳、长江中流以及城域，这五大特大城市圈将聚焦5.2亿人，剩下大量的空间地带我们大家可以看到，黄金周七天，恒大卖了500多亿，不可能再投到四五六先线城市去了，一定要聚焦五大城市圈里面去。我们这四年来，我们中小城市本土的中小开发商只要还活着的，你们的春天有一点要来了，因为一直被围攻，被压着打，降围打击，这样的环境会逐渐得到改善。

第二，中国房地产的形势上半场下半场，上半场所有的增长都是投资性增长，也就是资本性增长，并不是能力性增长。我们今天有做文旅的专家在里面，中国文旅地产已经到了严重的地平线，前面五年的快速增长全部是投资，运营能力并没有正真获得特别明确的增长。所以，下半场就是要靠运营来增长，管理、优化、盘活资源，使资源发挥更大的社会价值，从去年下半年开始到今年，我们管理集团这边来谈的委托方，不良资产的比例急剧上升，是因为有更强烈运营能力、品牌赋能的企业帮他走出困境。所以90%的企业具备随行就市的能力，10%的企业是要创造价值，我们管理集团的名片上有一个叫管理创造价值，也是希望可以做到这一点。

上半场主要是融资能力，因为高杠杆、高去化都涉及到融资，通过金融的杠杆作用，用优势的产品做全国的扩张，但是一旦遇到这种融资环境恶化的情况下就会非常艰苦，包括阵容等。所以下半场，在运营的情况下，要通过产品加运营的填充。中小城市有质量的增长或者基本保障，吃住学等投入是接下来的重点投资方向。我们整个中国的城市发展进入到先硬后软的过程，尤其是中小城市。

文章来源:乐居财经