人口土地金融从微观层面再谈一次我眼中的房价

都说2019年是房价趋稳的一年，这一点我完全同意，可是从我国各个城市来看上涨的当地仍然比跌落的当地多，这个能够说不是我个人所谓的“观念”，更接近于“现实”。

依据国家计算局发布的2019年9月全国70个大中型城市房子价格指数，新建产品房里，同比上涨的城市是69个（对，你没看错是69个），只需岳阳同比是99.9%，也便是下降了0.1%。涨幅超越10%的城市有24个，最高的是大理达到了20%。四个一线城市涨幅在2%-9%之间，深圳和上海是2%，北京是4%，而二手房跌幅最大的广州确是最高的9%。

再看二手房，同比上涨的城市是60个，也便是只需10个城市的二手房同比跌落了。涨幅超越10%的城市有8个，最高涨幅是17%。反观10个跌落的城市，跌幅最大的只需2.5%。不过有必要留意一下的是，四个一线城市有涨有跌：上海和深圳别离上涨了1%和3%，北京和广州别离跌落了1.2%和2.4%。

读到这儿必定又有朋友要问我究竟是啥意思。其实我真的仅仅先摆摆数据罢了，趁便感叹一下那么多媒体一齐“唱空房价”，可是到本年9月底的数据好像并不行“给力”。不过要问我现在买不买房，我给的答复必定仍是不买，可是这并不是永久不买了。由于人生就这么长，能活100岁的也是少量，有朋友乐意饯别自己的出资理念，坚决看空房价不买；有朋友乐意承当危险，现在就要跑步投入房市。这都仅仅人生的一个挑选罢了，自己接受成果，无外乎对错。话虽如此，从一个微观层面找一个适宜的机会来买房也未尝不可。下面奉上我的一点浅见：

1.长时间来看，20年内我国总人口没降

人口是需求的根底，所以重视人口能够说是房价的微观根本面。我从前听到过许多的版别，当触及到房价的时分特别夸大的几个版别包含，比较早之前2020年开端人口断崖式跌落，2030年人均四套房等等。

现在二胎方针履行的作用不抱负咱们众所周知，2018年开端的生育率现已不及之前的达观预期。抛开人道的视点（也便是喜爱不喜爱孩子、乐意不乐意生孩子），独自来看生育动机的所谓“最优解”。

关于贫民来说，生育的“最优解”是多生，然后让每个孩子都去接受教育，等待其间呈现一个天才或许学霸考入牛校，找到好工作然后改动全家的日子。

关于有钱人来说，生育的“最优解”也是多生，然后让每个孩子接受教育，只需确保遗产中的绝大部分由一个人来承继就能够了。为什么这么说呢？由于假如遗产均匀分配，结局便是汉朝“推恩令”的结局，当地诸侯王几代之后连布衣都不如。比方刘备

关于中产阶级来说，生育的“最优解”反而是少生，确保自己的孩子得到最好的教育、最多的陪同，一起经过少生削减遗产的分配问题，然后尽量让下一代至少不会下降到下一个阶级，一起仍然能够争夺往上一个阶级。

在理论上合适阶级活动“最优解”的情况下，实践景象是贫民生不起、中产阶级除非对生育有偏好不然并不敢生，再加上经济开展以及女人劳作参加率坚持在高位，生育率下降是简直能够必定的。

即便咱们仍是一个低生育率、低移民率的国家，可预见的20年后也便是2040年，由于均匀寿命的延伸，人口总量并不会下降。也便是说和2018年的13.89亿在总量上差不多，乃至还略有增加。口说无凭，我找了两个相对威望一点的研讨。比方说，斯坦福大学胡佛研讨所所写的《我国2040年的人口远景：机会、限制要素、潜在的方针反响》，关于2040年的猜测是14亿左右。我国社会科学院人口与劳作经济研讨所和社会科学文献出版社一起发布《人口与劳作绿皮书：我国人口与劳作问题陈述No.19》，指出2030年大约是14.4亿，2050年大约是13.6亿，均匀看2040年仍然是14亿。

也便是说，从现在看2040年，未来的20年里咱们将首要面对一个9年的人口增加周期，然后进入一个11年的人口下降周期，而这20年曩昔之后咱们国家的总人口仍然和现在差不多。

我信任或许有朋友会质疑，现在不是男多女少吗？今后真能坚持1.6的总和生育率？某社会调查生育率不是只需1.1吗？这些猜测会不会有问题？其实这样一些问题在上述猜测中都得到了批改。

比方说男多女少的问题，其实没有咱们感官的那么严峻，联合国人口司（UNPD）曾表明即便经过内部数据调整后，我国2010年一切15岁以下的女童中，大约有四分之一没有计算。

再比方说总和生育率和社会调查生育率不一致的问题，确实会有一些影响。可是要知道咱们国家之前的计生方针是不供认非婚生子女的，也便是说他们很或许被扫除在人口普查之外。可是最近一波能够补户口等等操作，据说是拉回来许多。国外非婚生子女大约占总重生人口的四分之一左右，咱们国家必定没那么夸大，可是这样来考虑的话，跟着非婚生子女的认可，实践生育率或许会比估计的还要高一点。

总归，从人口来看，未来二十年盼望这个要素导致房价整体下降是不现实的。重视人口在地域之间的活动，才是值得重视的当地。依据这个逻辑，看空三四线城市，看多“抢人大战”的城市，看多一小时“都市圈”，至少看平（或许看多）一线城市，这个我以为是根本正确的。

2.中期来看，10年内土地财务会有所改观，但进程不能过于“达观”

我无意评论中心和当地收入分配的问题。在现行财务系统下，盼望政府不靠卖地实在是太难了，特别是地铁、基建、棚改、公共服务的开销在一些夸大性的大城市的预算，仍是会构成很大的压力。这就触及到关于居民自住房产征收房产税的问题，长时间来看房产税很合理，也能够处理当地政府财务来历的问题，促进财务形式的转型，可是短时间却不能“解渴”。正如7月夏日达沃斯期间，国家发改委城市和小城镇变革开展中心首席经济学家李铁所说的：“房地产税的起点是调整城市转型，把当地政府的短期行为矫正为长时间行为，一起经过税收来遏止房地产方面的过度出资。”

假如要说开搞房产税的决计，咱们国家的政府必定是有的，才能天然也不在话下，仅仅这个机会和起伏应该会是一个渐进的进程。由于房地产不仅仅房价这么简略，这个工业触及的上下游，比方修建、施工、根底资料，整个影响实在是太大。假如直接一步到位，依照房子市价的评估价征收的话，对房价的打击面过大，也和减税降费的大方向不一致。所以，一个渐进式的房产税和温文的地价是值得预期的。

换个视点来看，兴旺的城市地价必定要高，没有哪个当地政府不乐意高价卖地的。所以中期来看，土地财务会有所改观，在这一点上关于以新建产品房为主的城市能够看空，而以中心区老练二手房为主的城市则恰当看空，详细则取决于房产税进程和力度的判别。

3.短期来看，“一城一策”下的金融和限购方针，横盘和微涨将是干流

先看限购方针。依据经济学或许普通人的知识，当需求大于供应的时分，限购方针是收效的，假如需求自身就小于供应，那么限购方针并不收效。所以2017年后许多当地急急忙忙地出了所谓的“限购方针”，其实效能能够打一个问号，但确实是实实在在地给商场传递了一个“需求大于供应”的信号。实践的成果便是本来平稳的商场一下透支了需求，反而现在需求缺乏，好像又要进入放松限购（比方实质上放松购房资质的检查）、鼓舞买房的反向景象。

依据前面关于长时间和中期的剖析，最简略的定论便是看多大城市、看多都市圈城市，看空不在都市圈内的三四线城市。那么从这个视点来看，大城市和都市圈城市的限购方针是有用的，也能够根绝炒房。这是一方面的效能，另一方面也是从另一个视点“维护”三四线城市的房价。想象一下，假如北上广深一起铺开了户籍和套数的限购，三四线城市房产的吸引力会不会敏捷的下降，乃至有或许引发兜售潮。

因而，限购把房地产商场分裂为好几个不同的区域，完成了“一抑一扬”的作用。可是跟着户籍活动的逐渐铺开，限购的根基在逐渐的削弱，然后加重人口活动这种本来就对三四线城市房价看空的冲击。

所以即便限购自身不放宽，只需户籍铺开推动的越来越快，对都市圈城市的房价就会构成更大的支撑，而对三四线城市的房价就会构成更大的压力。可是关于人口严密操控的一线城市，影响并不大。这是限购方针层面的剖析。

最终看金融方针。尽管房贷比率和利率这种工作一般大名鼎鼎的时分都作为限购方针的一部分，但请答应我把房贷这些放到金融方针里边来说，由于房贷本质上仍是一个金融问题。这就触及到两个判别：一是能够借款的比率会不会上升，二是房贷利率未来究竟降不降。

为何需求坚持“房住不炒”？其间一个方面是鼓舞居民消费，而不是把一切的收入、开销都绑在房子上。首要是借款的比率必定是不会上升的，并且“认房又认贷”铺开了一次房价就涨成这样，至少我以为未来2、3年铺开的或许性很小。其次是借款利率下降的压力非常大。就算不考虑美日欧的低利率货币方针，一个正常的金融机构都不会把房贷的典当借款设定成一个比信誉借款更高的利率，由于这不契合金融的知识（低危险低利率）。那么在整体利率下行的大布景下，房贷利率的天花板便是消费贷、信誉贷减掉1%或许2%，那么未来整体利率下行，天花板一向往下压，房贷能就它一个抗住吗？这恐怕要打一个问号。

所以结合前面一切的剖析起来看，从短期内的限购和金融方针看，仍然是“抢人大战”和都市圈城市以微涨为主，限购方针没有大规模放松之前，其他三四线城市和一线城市以横盘为主。从中期来看，关于以新建产品房为主的城市能够看空，详细来说三四线城市空的能够更凶猛一些，扩张性的二线城市空的少一点，而以中心区老练二手房为主的一线城市则介于看空和看平之间（取决于房产税）。从长时间看，人口操控的一线城市看平，人口流入的新一线和都市圈城市看多，其他当地看空。

当然，理论归理论，实践中又有太多无法预知的变数。至少现在看，关于换房“一刀切”严控的方针关于一线城市是有用，而新一线、大二线城市好像限购方针还没有跟上需求变化的脚步，三四线城市还在商场切割下“自娱自乐”地“狂欢”。至于未来究竟怎么走，要害还要看限购和房产税这两个中心方针的取向了。

能够白嫖，点不点再看我都随缘的