刚刚这个城市打破房地产暴利开发商不肯看到的一幕呈现了

最近一段时间，房地产市场的信号很乱。购房者迷茫看不清方向，更乱。站在买房的十字路口，踟蹰不前。很多人之所以觉得乱，是因为被带了节奏。其实在我看来，未来几年的地产大势已经很清晰了。

首先，楼市降温已经演变成了全国普遍性质，无论是一线还是三四五线城市，都开始不同程度降温。这一点，看国家统计局公布的70城二手房指数，就可见一斑：10月35城二手房价格出现下跌；易居研究院数据更显示，新房价格下行压力在加大。释放的信号很明确：房价下跌不再是传说，楼市没很多人想象的那么坚挺，只要调控坚持不松，市场就很难再火起来；

其次，重要会议“只字未提房地产”。某些专家把此解读成是“明年楼市小阳春是大概率事件”，房价又有“想象空间”了，警惕没买房的人抓紧时间上车，不要错过最后一班车。在我看来，其实完全不是那么回事：不提并不代表不重视，更不代表放开。不提纯粹是中央觉得没有必要重复提及，因为会加重民众的忧虑。在我个人看来，这次重要会议不提，其实可完全理解成是“中央对当前阶段的调控很满意”；

再者，部分城市局部地区对调控有所“松绑”，很多购房者坐不住了，认为房地产要变天了。对于这一点，我已经强调过很多次了，房地产调控依然是从紧的，丝毫没有全部放开的可能，部分城市对调控政策进行微调，纯粹是下行的压力太大，如果不作出调整，可能会引发更坏的结果，所以才有了佛山、三亚、天津、南京等城市部分区域微调的情况出现，这是一城一策的体现，更符合国家稳定房地产的总基调。购房者完全不用太担心，哪天限购开始取消，且信贷政策全面放松，那才是楼市要“起飞”的前奏。至于其它的局部微调，真的是各大城市在“可允许范围内自救”的表现。

如果从上述三点信号中你依然读不懂未来楼市的发展的新趋势，那么接下来要说的这个信号，肯定会让你彻底把心安定下来——刚刚，这个城市打破房地产“暴利”，开发商不愿看到的一幕发生了，2020年之后买房的人有福了。

这个城市就是我公开表扬过多次，全国唯一一个不严重依赖房地产，且被称为是“炒房客的地狱”的长沙。

12月11日，为贯彻落实中央‘房住不炒’的精神和省委省政府、市委市政府房地产调控政策，进一步加强长沙市商品住房价格管理，长沙市发改委发布重要《通知》规定：商品住房价格由成本+利润+税金构成，其中成本有8项，平均利润率为6%-8%。该通知自2019年12月11日起执行。

很多人可能看得一头雾水，这怎么就是好消息了？限制开发商的利润和控房价有必然关系吗？老百姓买房从中能获得哪些利好？

第一，地价对房价的影响作用最大没错，想控制房价应该从严控地价做起。但很多人不知道的是，其实长沙出让的很多土地其实已经有限价约束了，也就是说在源头上就已经做好了控房价的第一重“保险”。这次再出一道“限制开发商利润”等于是“双保险”。而地价被限+利润被限，可完全解读成是房价被严控了，更等同于彻底踢爆了房地产的“暴利”。

需知，16年之前，没有限房价、限地价这些政策约束，开发商卖房往往都是“价外加价”，同一个小区同类房源购房者价差可以高达几十万，开发商名义上利润率不到10%，实际上要高出很多。有些拿地较早，地价偏低的开发商，利润空间更大，还可以高达20%-30%。长沙此举限制开发商的利润在6%-8%，等于把开发商的定价权和各种无形的操作彻底框死了——即便是拿地很便宜的开发商，虽然有很大利润空间，但是现在也要乖乖束手就擒了，只能在成本价基础上最高抬价8%来销售，这就无形中对房价有了总体把控。

无怪乎很多人说，长沙这是要把地产开发商“踢爆”，更要和高房价彻底决裂，长沙真的是刚需购房者的福地。

对此，我想说这其实真的不算新鲜，长沙出台任何打击房地产的政策都不奇怪，因为人家的觉悟很高，压根就不想走“靠房地产拉动经济”的歧路。长沙市一把手不久前在接受人民日报采访时说得很清楚了：制造业高质量发展是立市之本。目前，长沙财政对土地的依赖不到40%。卖地来钱快，但不可持续；制造业发展慢，但可持续，是立市之本、强市之基。在当前利益和长远利益面前，我们坚决选择后者。抑制房价“虚火”、做大实体经济、做强制造业这条路，我们会一直走下去。

第二，此举真的会让开发商更加艰难。8%的利润看似很高，一个中等偏上规模百亿的项目也有几亿利润可拿，但账不是这样算的。一方面金融政策收紧，房企融资越来越难且利息慢慢的升高；另一方面，叠加项目去化周期偏长，开发商资金回笼压力大，利润会大幅压缩。可预期的是，长沙楼市年底翘尾无望了。

不仅如此，此政策一出，本就交易不活跃的长沙楼市，开发商拿地会更谨慎，高溢价或难再出现。更可预测的是，开发商今年年底到明年上半年，长沙房企各种方式抓回款会扎堆出现，不排除降价促销，打着特价房、工抵房等由头的房源都会入市。为啥？房价上涨预期没了，利润也没了，还不感觉推盘卖房，资金只会更承压。说句不好听的，有些房企回款不给力，都有可能面临破产倒闭的风险。

第三，购房者确实有福了。据冰山指数137多个方面数据显示，长沙12月第一周二手房价格较去年最高点下降了11.43%：市场真的是又冷又凉。新房方面更不乐观，据克尔瑞多个方面数据显示，长沙今年以来开盘去化率逐步下降，11月整体去化率不到50%，并有进一步恶化的趋势。此外，大量楼盘为了卖房开始猛推“特价房”，内行人都知道这实际上的意思就是变相降价。

长沙楼市接下来很大概率要再凉一截了。对于购房者来说，长沙确实进入到了购房“窗口期”。但需要提醒的是，开发商被戴上各种“枷锁”后，很大概率也会在盖房成本上面省钱，大家所谓的偷工减料、减配等真的也许会出现，类似一个月前的“混凝土事件”真的可能再上演。

所以购房者在选择楼盘时，一定要擦亮眼，尽量选择品牌大，资金雄厚的企业。那些频频爆出质量上的问题，且有财务危机的房企开发的楼盘，一定要避而远之。