李万明房企融资被摁但房地产募资并非无路可走

盛世神州基金总裁李万明

中房报记者 李燕星 | 北京报导

“我有幸从一个学工程身世的清华博士，渐渐介入到房地产开发，后来介入到房地产金融，10年前咱们组建了盛世神州基金。”2020年1月4日，在由我国房地产报、我国房地产网、中房智库主办的“地产公益 慈悲我国 美好生活——2019我国房地产报年会”上，盛世神州基金总裁李万明共享了他对房地产投融资收紧的观点，以及未来的方向。

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融资现状严峻

“房地产开发是一个资金密集型职业，触及的种种融资方向、融资方法都凸显出它的需求。”李万明表明，房地产可大致分为四个阶段。

一是拿地阶段，需求付出土地出让金。假设没有协作，没有一种融资行为，彻底赖自有资金开展壮大，会比较慢。

二是四证彻底后，需求付出建造费用，开发的核心作用是付出建造费用，关于三四线城市来说更显着。

三是发行公司债用于公司开展，一类是上市公司和大型公司运用揭露交易所去发行的债，需求得到交易所同意；另一类是经过当地金融渠道，或许股权交易中心发行的债，这种债多半是针对小型公司、详细项目公司发行。

四是运用经营性物业发行CMBS或ABS。美国监狱是经营性物业，美国政府一些办公楼都是经营性物业，都是经过CMBS发行，单个没有产权，但都是经营性财物。

不过，“银保监会对房地产信任的监控要求十分严，不只不让添加规划，还要紧缩规划，假如房地产占比降下来，许多房地产企业会十分苦楚。”李万明表明，这导致许多小企业关闭，许多大企业降价（卖房）还账，地主家也没有余粮了。

不过，他以为金融管控方针出台的原因有四个。

一是长效机制没有收效。咱们呼吁树立房地产长效机制三四年了，可是现在还没有收效。

二是许多城市房价上涨压力大、危险加大。许多三四线城市房价涨到1万元/平方米以上，乃至还更高，这是有问题的，由于有的城市底子没有工商业开展时机，没有新的就业时机，乃至人口外流，没必要添加那么多贵的房子。

三是按捺房企高价抢地预兆。经过镇压的方法让房企没那么大的抢地动机，未来有时机再想方法来操控房价上涨速度。

四是强逼房企优惠促销还账。优惠促销立马收效，让老百姓看到潜在危险，或许对未来期望有所调整，这个很重要。

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投融资转型方向

“依照现在新的方针，资管存案新规底子不允许房地产企业做债，只能做股。从上一年年头开端就操控了，不让做了。”李万明道出严峻实际，“不同的出资阶段，不一样的出资或许危险不一样，收益预期也就不一样，房地产出资归于时机型的财物，即使不好做也能够做不同阶段的出资。”

李万明提炼了房地产投融资存案新规的要害点，剖析其所带来的影响。

一是明确要求股权出资，不得进行假贷活动。许多房地产基金托付借款，包含资管、证券公司、公募基金资管分公司等本来习气的假贷活动，现在行不通了。

二是除单个状况，要求先募后备。这对房地产来说有必定难度，房地产出资少也需求十几个亿，假如发行方实力不强壮，先募后备十分困难。

三是不得征集多只基金出资单一项目，无法打破200人约束。曾经某基金某资管产品能够凑十几亿元来投单一项目。假如大多数出资人均匀投300万元，200个人便是6亿元。备不结案就募不了钱，银行不给你保管，社会出资人也不信任你。

四是存续期不得少于5年。这彻底回到了科技类基金领域，乃至还鼓舞5+2年。除了工业运营基金，房地产开发阶段一般是两三年，假如一次性募资五年，一旦资金搁置，成本会很大。

“这四项新规出来之后，新一年的房地产基金会更难做。”李万明表明，“依照存案新规不能做的，咱们必定要把房地产基金当成股权出资来对待，肯定不能想房地产基金是债务。”

对此，李万明给出主张，一是与品牌开发商协作并购基金，二是好心并购小型房企项目。

他以为，即使出资变难，也要研讨怎么跟大型开发公司在好的区域协作，比方在四大城市群。跟开发商的协作最难的是结构化，由于只需结构化，面向社会征集的资金优先级才有安全件，证监会要求只需搞结构化就得按1比1进行，小型地产公司能够跟某个大开发商协作参加影响出资，协作构成新的并购基金，去并购若干项目。

别的，李万明表明，新的一年许多小企业会更糟糕，所谓的好心并购小型项目，好心并购基金，能够是主体跟小开发商协作，比方曾经拿的项目，或由工业用地转性、补交出让金开发的项目，能够去跟一个老板谈，让他把本来出资的钱投到新的协作公司，经过这种架构，建立专项资金影响出资人。

“冬季现已快过去了，咱们我们都期望春天会来，期望在新的一年不论房地产是10万亿元销售额仍是12万亿元销售额，房企都能够抓到一些时机。”李万明等待。

责任编辑：马琳 曹冉京

审读：戴士潮

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