环京楼市还有出资价值吗

文｜叶书利

当下的环京楼市，出资价值是在上升仍是在下降？这是个初看起来简略招喷，但细想却是一个十分值得评论的论题。

什么是环京？

关于“环京还有出资价值吗？”这个论题，在评论之前，先得弄清楚三个条件问题。

榜首个条件问题：什么是环京？

关于环京这个概念，在各大开发商及外部出售的利益助推与忽悠下，曩昔四五年以来变得越来越含糊。

牢记，从楼市出资的视点来说，不是在北京边上就叫环京。

A,都市圈的商场辐射半径。

环顾国际的各大都市圈，其向外辐射的地舆半径是有限的，不是无限的，且有规则可寻：离中心城市中心70公里左右之内。

假如以此为基准，与北京比邻而居之地只需东南向的北三县、廊永固涿部分区域离北京天安门的地舆间隔在70公里之内，而西向的涞水、北边的张家口、承德等，皆超越了这个地舆间隔。

B,北京的城市地舆结构。

北京向外扩展的都市圈，其走向与北京这座城市的地舆结构之间存在必定的联系，暂时可将此叫做地舆决议论：北京的北边和西边是山脉，东边和南边才是平原，因而北京向外扩展的城市辐射只能向东南向走，不该向西北向扩。

C,京津冀一体化的方针导向和加持。

根据北京的城市地舆结构，央府主导下的京津冀一体化的城市扩展逻辑便是东南向：通州副中心以带动东边的北三县及天津近京区域兴起，北京新机场和雄安带动南边开展。

正是根据上述三大逻辑，从楼市出资的视点来说，什么是环京？那便是壹墨客于2015年便提出的七环论：东南向、七环边、交通旁、方针区。

以七环论来看，只需北三县的三河（包含燕郊）、大厂、香河以及廊坊西、永清北和固安北及涿州东北部才是真环京，其他之地皆为伪环京，如离京110公里外的张家口，更不用说离京170公里外的唐山了。

所以本文评论的“环京还有出资价值吗？”，皆指七环论下的真环京，不包含各种伪环京之地。

我国楼市还有出资价值吗？

“环京还有出资价值吗？”的第二个条件问题：我国楼市还有出资价值吗？

我国人的认知，绝大多数只需黑或白，历来不带第三种颜色。这种认知观反映到楼市的显着体现便是：昨日在抢房，随意一个概念都能够成为抢房的原因；今日唱崩盘，随意都好的落地利好都觉得毫无价值。

2003年以来的这么多年，这样非黑即白式的观念替换已进行了许多轮了，作为记者的壹墨客早已习气，且听得都有点腻烦了。

关于当下的这个问题：我国楼市还有出资价值吗？壹墨客的观念如下，仅作参阅：

A,楼市的暴升年代，大概率完毕了。

曩昔近15年，房价每年没事涨个30%或50%的年代，大概率完毕了，由于不管是房价肯定值、居民杠杆率仍是政府的方针面，都意味着这样的概率越来越小了。

B,我国的城市化还未完毕，接下来我国楼市仅有的盈利区是都市圈。

一个国家的城市化率超越60%时，城市化便进入了大城市化阶段，即人口、工业、资金进一步向大城市圈集聚。

当下我国的城市化率在60%左右，离全国际各个国家城市化完结时的75%左右的城市化率还有10年左右的时刻。也便是说，2030年左右，我国的城市化才根本完结。概况可见此前的文章《2018年、2026年和2030年三个要害时刻节点，将深刻影响我国人的财富装备》。

许多人说这样的开展逻辑不利于各大城市开展过程中的共同富裕，但这是全国际的城市开展规则，不是你我能够改动的。

牢记，国际历来都是不公正的，所以不要以所谓的公正论来否定商场规则。

接下来的我国楼市，只需20%的价值城市楼市具有出资价值，这个20%的价值城市首要便是“三大+三小+强省会”。

“三大”即三大都市圈，即京津冀都市圈、长三角都市圈和粤港澳大湾区；

“三小”即三大次都市圈，包含华夏都市圈、武汉都市圈和成渝都市圈。

“强省会”即一些经济实力强，虹吸能力强的强省会，也会成为都市圈年代下的人口抽水机。

C,暴升年代大概率完毕了，但除了楼市出资，我国老百姓仍找不到比房产更好的出资方法。

7月我国CPI到达2.8%，创下17个月来的新高，而人民币又不让出海，股市仍以跌为主。试问一下，在我国，现在你能找到比房产更好的出资方法吗？假如找不到，房产仍是可选项。尽管暴升完毕了，但放低点预期，收益率超越银行存款，仍是大概率事情。

什么叫楼市出资价值？

“环京还有出资价值吗？”的第三个条件问题：楼市出资中，什么是出资价值？

许多我国人对此的举动规范便是买涨不买跌。

买涨不买跌的举动逻辑本质上是一种羊群效应下的瞎眼投机，由于无主见或许没有楼市的判别能力，或许心里暴富心思分配下的投机心思，所以只能买涨不买跌。

实践上，任何一种产品的出资价值，本质上是由该产品的内涵价值和外在的价格归纳决议的。详细到楼市上，那便是城市的开展价值与房价博弈决议了该地楼市的出资价值。

一个城市的开展价值与房价的博弈，可演化出四种成果：

A,城市价值向上，房价同步上涨；（正常）

这种状况归于正常现象，首要的风险在于房价过快上涨，远超越城市向上开展的根本面时，便到达透支状况，然后进入风险期。

不过只需城市向上开展的趋势仍在，即便房价短期透支了，时刻也会抚平这种透支，仅仅收益率少了一些空间罢了。

B,城市价值向上，房价却在向下；（歪曲）

这种状况归于歪曲，归于理性出资者的买房黄金期。

这种状况让壹墨客想起了巴菲特的经典出资—可口可乐的出资。

1988年，可口可乐股票大跌，到1988年年中左右，巴菲特以为其时的可口可乐股价远低于可口可乐公司的实践价值时，便开端张狂购买可口可乐的股票。不过其时的可口可乐股票仍跌跌不休，乃至到了1989年年中时，其股价比1988年年中时巴菲特的买价又跌了差不多50%左右。但巴菲特不光未收手，反而越买越多。1990年后，可口可乐股价一路上涨，到了90年代末时，巴菲特在可口可乐股票上的收益率到达了近10倍，并由此一鸣惊人，成为了全国际出资者们眼中的股神。

后来有人问询巴菲特：1988年年中-1989年年中，可口可乐股价一路跌落，为什么巴菲特在商场上购买可口可乐的股票不光未收手，反而越买越多时，巴菲特是这样地答复的：由于1988年年中时，可口可乐的股价已跌到了与其根本面差不多的时分了，后来股价越跌，阐明未来理性上涨回补的空间越大，所以后来当可口可乐股价越跌时，岂不是更好的进仓时机？为什么不买呢？

巴菲特的上述逻辑相同适用于楼市出资价值的判别：当一个区域的城市价值在往上走，而房价却在跌落，且跌到正常价以下越多时，阐明价值与房价的违背越大，出资空间越大。下文会进一步胪陈此逻辑。

C,城市价值向下，房价却在上涨；（圈套）

这种状况肯定是出资中的圈套，典型地代表便是2016年10月后的非都市圈三四五线城市：人口堕入负增加压力、经济下滑，但房价却在上涨。

这样的圈套城市，房价涨得越多，越风险，现在这样的风险正在全国各地不断的爆雷中。概况可见此前的文章《非都市圈的三四五线房价：下半年入冬，2021年入冻》。

D,城市价值向下，房价同步向下；（缩短）

环京还有出资价值吗？

纵观京津冀一体化以来的环京楼市，从环京的城市价值面与房价的博弈视点，壹墨客把环京楼市大致分红五个阶段：

榜首个阶段：房价补涨期。（正常）

第二个阶段：泡沫构成期。（有点透支）

第三个阶段：泡沫去化期。（正常）

第四个阶段：强摁歪曲期。（逐步不正常）

第五个阶段：房价修补期（正常）

榜首个阶段：房价补涨期。（正常）

这个阶段大致归于2015年5月-2016年6月。期限在一年左右。

一方面，随同京津冀一体化相关概念的助推，环京的城市价值不断上升中。

期间的首要两大一体化概念问世：

A,2015年4月30日，京津冀协同开展大纲问世，拉开了一体化概念问世的前奏。

B,2015年7月10日北京政府官方宣告，北京政府四大班子将迁往通州，一体化概念的开释到达了高潮点。

其时的这些概念仍归于概念阶段，没有到达落地程度，但利好概念自身是有价值的。

另一方面，环京此前过低的房价，随同一体化概念助推下城市价值的提高，房价不断补涨修正中。

随同一体化利好概念的开释，环京的区域价值开端提高，加上其时北京房价猛涨导致环京房价过低，所以期间环京房价的上涨，能够理性地归因于正常的补涨。这个阶段的房价归于可出资期。

第二个阶段：泡沫构成期。（有点透支）

这个阶段差不多归于2016年7月-2017年6月，期限在一年左右。

随同概念的过热炒作和全国楼市的投机心思助推，期间环京房价过快上涨，且上涨速度远超越城市根本面的提高，究竟期间一体化的利好更多的是概念，而非落地，所以房价泡沫开端构成。这个阶段的房价归于投机期，不是理性出资期，不合适理性出资。

第三个阶段：泡沫去化期。（正常）

这个阶段差不多归于2017年6月-2018年4月左右，期限不到一年。

由于在泡沫构成期，房价上涨速度远超越城市价值向上的根本面提高速度，所以2017年6月环京的北三县、廊永固霸等地出台三年社保式调控：要求当地户口或在当地具有三年个税或社保，方可在当地购房，且此调控以县为单位，即大厂的户口或三年个税，不能在香河购房，其对需求的按捺力度，全国肯定排名榜首。

在强调控之下，环京楼市成交敏捷冷冻，房价快速进入去泡沫期。从理性的视点来说，必定程度的去泡沫是合理的。

第四个阶段：强摁歪曲期。（逐步不正常）

2018年4月左右-2018年11月10日左右，期限在半年左右。

过强的调控导致了过低的房价：这个阶段环京的房价，通过大幅降价后，此刻的环京房价不是过高，而是过低了，用经济学术语来讲便是价值大于价格了。

所以这个阶段的房价是歪曲的，且随同时刻的后延，越来越歪曲。

这种歪曲引发了两种不正常的状况发作：

A,正常的需求也被按捺了，导致了“房住不炒”布景下的“房不炒也不住”的反常现象，且这种现象连续至今。

最典型的歪曲代表便是下图中反映的实际，有点搞笑，但这便是歪曲实际。

随同通州副中心和北京新机场建造的推动，不少人口和工业向通州及北三县、北京新机场及廊永固等地疏解，但让人不解的是，以其时北三县及廊永固等地三年社保式调控的要求，这些被疏解到北三县和廊永固的相应工作人群，却无法在当地购房；同理，被疏解到通州和北京新机场的相应工作人，特别通州的工作人，在通州既无购房资历，在北三县也无购房资历，这并不契合房住不炒的精力。

此外，北京向环京外溢的北京刚需客，现在也无法在北三县和廊永固购房落户，这也不契合房住不炒的精力。

B,需求端的过度按捺，导致了环京房价的过低。

下文胪陈。

第五个阶段：房价修补期（正常）

这个阶段大致归于2018年11月-至今。

这个阶段的环京房价，大方向上归于微涨期，首要由两方面的原因催生：

A,一体化利好开端真实落地。

与此前的概念问世比较，这个阶段的一体化开端真实落地。首要标志是2018年11月北京政府正式东迁，且在2019年1月上旬，随同北京政府四大班子搬家通州而到达了一体化落地的高潮点。

随同北京政府正式东迁和北京新机场于国庆的正式通航，一体化利好正在逐步从概念走向落地期，环京的城市价值面进入本质性的向上提高期。

B,房价过低催生的理性出资者入市进仓。

随同环京城市根本面的本质提高，加上过低的房价，这个阶段正是理性出资者的进仓良机。

其时环京房价过低到何程度呢？可从下面两个维度进行了解。

榜首,现在北三县房价与通州房价比较以及廊永固房价与北京大兴南六环的房价比较，实在是太低了，太不协调了，太不正常了。

房地在线的统计数据显现，7月通州二手房成交均价在47193元/平，一般来说，二手房成交价会低于新房成交价，而与通州仅一河之隔的大厂潮白，现在新房单价在17000-18000元左右。也便是说，现在大厂潮白的新房价格差不多相当于一河之隔的通州新房价格的三分之一左右，这真的正常吗？

同理，现在大兴南六环新房价格在5万左右，而南七环边上的永清新房价格在1万左右，仅相当于南六环的五分之一左右，这真的合理吗？

第二,从房价走向来说，其时环京房价已处于向上的微涨期。

以北三县的价值源泉通州来说，7月，在北京各区二手房均价中，通州区二手房房价同比增加11.67％，涨幅遥遥领先，这与当下北京集全市之力开展通州的大环境是成正比的，详见下图：

与通州房价同比涨幅榜首相对应的是，2018年11月以来，环京的北三县和廊永固的房价处于微涨中，期间只需固安房价由于此前的伪限购导致房价偏高而向下降价了3000元左右外，燕郊、大厂、香河、永清等，皆有微涨，其间永清涨幅最大，差不多向上上涨了30%左右，由于此前房价歪曲度最高，所以期间房价向上的修正度也最大。

全体来说，现在环京房价与城市根本面的博弈特点是：一体化利好在逐步落地，城市根本面在逐步提高和夯实中，而房价却因需求过度按捺而过低，导致价值远大于房价的现状，所以现在归于理性出资者的进仓良机，但不合适投机者进场。

实际的实例也可佐证：2017年6月前，大厂潮白房价最高时达34000元，对应的城市根本面则是政府东迁的概念，但没有落地，而现在的房价是17000-18000元左右，而对应的城市根本面则是北京政府已实际东迁，且我国人民大学将三区一基地、北京政府后勤保障基地等也建在大厂潮白，此外，厂通桥虽未开建，但已实际上得到了北京政府的概念认可。从城市根本面与房价的比照来说，二年前，相关利好仅仅概念，现在则是实际，而房价方面，现在的房价是二年前的近半，那么关于理性出资者来说，大厂潮白的出资价值岂不是上升了，哪来的下降了？

燕郊也如此：2017年6月前，由于平谷线的原因，少量房源乃至炒到了四万左右，现在平谷线更接近了，相关房源的房价却下降近半了，出资性价比岂不是更大了？怎样就下降了呢？乃至不少人由于房价下降，就简略地以为环京没有出资价值了呢？

回到巴菲特在可口可乐上的出资逻辑：当一件产品的价格低于其正常价值时，这件产品的价格越降价时，意味着未来反弹的空间越大，相应地，出资价值就越大。以大厂潮白为例，之前能够冲高到34000元，尽管说其时有必定的泡沫成分，但至少能够阐明其想像空间。此外，比照10年前的北京望京和现在的望京以及现在北京倾全城之力建造通州的力度，通州房价涨到10万以上，从5年以上的期限来说，这是必定的成果，勿需置疑，到时大厂潮白的房价又将是多少呢？北三县及廊永固的房价又将是多少？答案充溢想像。

所以说，回忆2015年5月以来的近4年时刻，环京楼市有过正常上涨，有过张狂，也有曩昔泡沫。白云苍狗往后，当下的环京楼市，在城市根本面与房价的博弈中却呈现了显着的歪曲违背：过低的房价和不断夯实的城市价值面。这样的违背，关于理性出资者来说，这是进仓的天堂，所以我国人大的职工们正在大举购房，而关于短线炒作者来说，这也是阴间。