观中窥报美的置业中期小试 优化财务 舍四进一

来历：凤凰网房产

编者按：当房地产不再被视为短期影响经济的手法，在外部环境波云诡谲之际，焦虑、质疑亦如影随形。行至半途，房企上半年成绩单究竟怎么？凤凰网房产推出《观中窥报》系列，数读半年报、直击成绩会，抽丝剥茧，层层分析，管窥房企的最新动向及职业走势。

美的置业成绩会现场

8月20日，美的置业（03990.HK）发布了在港交所挂牌上市以来的首份中期成绩陈述。数据显现，其2019年上半年完结合约出售金额472亿元，同比添加17%；运营收入约为142亿元，同比添加33%；中心净赢利约为19亿元，同比添加28%。美的置业办理层在成绩会上表明，下半年将加快去化力度，稳步推动完结全年出售方针。

在房企融资途径收紧的布景下，美的置业上一年10月上市之初就商场重视的融资、现金流等问题在此次中报也有所回应：其首要财政指标得到继续优化，期末现金及银行结余为278亿元，现金短债比为2.42；期末加权均匀融资本钱为5.95%，陈述期内新增告贷加权均匀实践利率为5.84%，低于职业均匀水平。

“在现在行情下，公司加强出售去化和现金回笼，可以保证公司现金流的愈加富余，也挑选在适宜的机遇，进一步弥补优化土地储备的结构。”美的置业董事局主席、履行董事兼总裁郝恒乐着重。关于上半年的拿地节奏及战略，他表明在现在的行情下根本上不会再进入新的四线城市。

财政指标优化

陈述期内，美的置业各项财政指标得到继续优化。职业融资收紧的大布景下，美的置业继续发挥低本钱融资优势，到陈述期末，公司加权均匀融资本钱为5.95%，陈述期内新增告贷加权均匀实践利率为5.84%。一起，本年4月，美的置业集团有限公司信誉评级提高至AAA，评级展望安稳。

与此一起，美的置业也努力继续下降负债水平。美的置业履行董事兼首席财政官林戈在成绩会上表明，公司债款结构正在继续优化。他解说阐明，在整个公司存量债款里边，银行贷款占比将近7成，公司债占比14%，此外还有险资的融资，这三大途径均有力地拉低了融资本钱。“在本年年头开端，咱们在调整整个融资种类，咱们将一些本钱高，价格高的信任融资也逐渐把它清掉。截止陈述期，咱们从年头在整个信任占比由24%降到现在的8%，整个的债款融资结构在改进。”

此外，一年内到期有息负债占比由34%下降至21%。“咱们经过发债，经过证券化的产品，加大银行的投进，现在银行贷款的期限也越来越合理，越来越优质，保证咱们可以更好地穿透整个方针的调控期。”

陈述期末，公司持有现金及银行存款为278亿元，没有动用的银行授信额度为621亿元，资金富余。值得一提的是，到陈述期末，公司的现金与短债比由陈述期初的1.60大幅进步至2.42，短期偿债无虞。

出售营收添加的一起，美的置业也加快现金回笼保证现金流稳健。迈入2019年，在稳地价、稳房价、稳预期的调控商场中，美的置业在上半年体现可圈可点，其合约出售、运营收入及赢利均完结了稳健快速添加：合约出售额472亿元，同比添加17%；运营收入约为142亿元，同比添加33%；中心净赢利约为19亿元，同比添加28%；毛利率和净利率分别为35.9%、13.3%。

办理层着重全年出售1000亿方针不变，将坚决向前推动，下半年将加快去化，保证方针完结。

优化城市布局

在营收结构上，地产开发事务仍占有美的置业营收肯定大头。其上半年物业开发及出售收入138.84亿元，占比97.8%；物业办理服务奉献收入2.14亿元；租借、酒店及文旅一共奉献营收9622.7万元。

美的置业上半年合约出售金额约472亿元，同比上一年度添加17%，增速处于职业中游水平。从区域奉献度来看，首要会集在长三角、珠三角以及长江中游区域。其间长三角经济区完结合售金额约163.35亿元，同比添加26%，在全国各区域中体现最佳。

“到整个陈述期停止，咱们已售未结算的出售有842亿，同比年头627亿，添加了34%。842亿里边也看到了长三角这儿占比是35%，珠三角有7%，长江中游有21%，剩余华北有16%，西南有10%，也看到整个未结转的出售这块的城市量级。”林戈弥补表明，在区域战略上，美的正活跃进行战略晋级，优化城市布局和土储结构。

该战略是：2019年上半年新进上海、杭州、天津、武汉等一线、新一线城市，进步新进城市等级；加大了在佛山、姑苏、重庆等区域中心城市的布局力度；而关于邯郸、徐州、株洲等原有深耕城市，则优选中心区域的优质地块，经过高效运营构成规划和品牌效应，下降办理本钱，提高效益。

在拿地战略上，美的置业经过招拍挂、土地收并购、项目合作开发、工业地产以及城市更新项目等方法，多途径、低本钱弥补优质土储。

到2019年6月30日，美的置业在珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、华北地区及西南经济区五大中心经济区54个城市布局了249个项目，总土地储备面积达5251万平方米，可售货值约5500亿元，均匀拿地本钱2677元/平方米。

美的置业的土储会集布局在具有杰出的经济工业根底的高价值高潜力区域。按土储货值来看，二线及以上城市占比达64%，长三角及珠三角占比分别为30%、24%。

“现在公司新增的项目，根本上以一线、二线、强三线为最首要的区域，一起在本来已构成优势的一些城市进行生根，构成城市规划化的奉献。咱们根本的战略便是机遇性要点一线，要点二线，包含省会城市和区域兴旺的中心城市，精选三线，关于四线，咱们在行情上是十分稳重慎重的，根本上不会再进入新的四线城市。”郝恒乐关于公司的最新区域布局战略作此解说。

“首要条件美的置业不管存量的现金流以及可用的融资资源仍是相对安稳的，下半年咱们还会挑选在适宜的机遇去拿地，拿地必定是坚持城市晋级的根本战略。在这些高价值区域，高价值的城市是坚决不移的进入。”

一主“两翼” 赋能主业开展

在中心方针定调再度清晰房地产不作为短期影响经济手法之下，郝恒乐用“披荆斩棘、行稳致远”两个词来来描绘美的置业的商场破题之道。与深信“唯快不破”高周转派比较，郝恒乐以为美的应寻求“跨周期的长时间的内功修炼”，经过推动“房地产+工业”战略，以安装式修建工业链和智能家居工业链的打造，来赋能主业开展。

依据美的置业的战略规划，才智家居解决方案是否会成为美的置业产品的中心竞争力之一？工业怎么来支撑和赋能主业？美的置业履行董事兼产城事业部总经理林冬娜对凤凰房房产表明，现在公司已成立了工业开展事业部，统筹推动修建工业化与智能工业化，整合安装式修建设计、制作、出产全工业链。“PC安装工业的建构有利于公司在工业链的上下游去补足这方面的才能，提高全体的运营和周转的功率，一起也下降本钱。”

而从商场实战反应来看，由智能化带来的产品力的提高，关于房配产品的溢价和去化也供给了必定的支撑。

“在许多的区域咱们会显着看到装备了智能化产品的楼盘项目，它的这个去化速度是远高于周边的这些楼盘的去化速度的，另外在溢价上也有数个点的提高，关于提高全体的赢利率其实有很好的增效效果。”林冬娜弥补表明，“现在咱们的智能化事务现已进入相对的良性工作的周期，智能化事务现在现已到达挨近8个点的赢利，并且还在稳步的添加，并且事务规划也在不断的扩展，这块对咱们的主业也是起到一个很好的弥补。”