量价齐升商场盘活加快长沙楼市未来可期

▎城市快报丨By：世联评价

2019年11月，依据世联评价EVS监测，长沙内五区新房成交均价为11,093元/㎡，环比上涨0.68％，同比下降1.81％，长沙四县市新房成交均价为6,427元/㎡，环比上涨0.61％、同比上涨1.56％；二手房均价为10,527元/㎡，环比跌落0.03%，同比上涨0.62%。

2018年-2019年各月长沙商品住所区域成交均价走势

2017-2019年长沙市存量住所均价走势

图片来自：世联评价

长沙楼市终究走向怎么，世联君给您详细分析！

新房商场分析

2018年11月-2019年11月长沙商品住所新增供给面积走势

2019年11月长沙内五区商品房新增供给区域散布

数据来历：长沙市住所和城乡建造局

多个方面数据显现，11月长沙市商品房住所供给295.47万方，环比上涨56.37%，同比上涨15.1%。与上月比较，供给面积添加显着。11月接近年关，开发商为了冲成绩，加速推货节奏，供给面积大幅添加也在情理之中。

从供给区域散布来看，岳麓区、开福区、雨花区三区鼎峙，别离供给商品房31.16万方、17.39万方、13.3万方。芙蓉区和天心区紧随其后，别离供给11.36万方和9.82万方。其间供给面积排名前三的是芙蓉区的金茂建发·观悦、岳麓区的南山梅溪一方、南山十里天池，别离供给552套、360套和362套房源。

2018年-2019年各月长沙商品住所月度成交走势

2018年-2019年各月长沙商品住所区域成交均价走势

数据来历：长沙市住所和城乡建造局

成交量方面，11月长沙商品房住所共成交204.1万方，环比上升28.04％，同比上升25.29％，其间内五区占比59.95％，四县市占比40.05％。与上月比较，成交量显着升温，底子原因是年关将至，开发商为添加创收，加速商品房的供货速度，购房者挑选空间较大，有些售楼部推出优惠活动，这都在某些特定的程度上提高了购房者的购房几率。

成交均价方面，长沙内五区新房成交均价为11,093元/㎡，环比上涨0.68％，同比下降1.81％，价格较上月弱小上涨。长沙四县市新房成交均价为6,427元/㎡，环比上涨0.61％、同比上涨1.56％，全市商品住所成交均价仍旧保持平稳局势。

2019年11月长沙市新建商品房住所价格首要会集在6,680-13,850元/㎡，20个住所项目在售，共推售4,629套，出售3,448套，出售率为74%。本月超高的性价比的毛坯住所出售率高达100％，如天心区的鑫远翡丽郡和星沙县的中梁星都荟。其间天心区的鑫远翡丽郡坐落省府正芯，临芙蓉路，距地铁口约500米，归于新派小洋楼，为省府网红盘。均价9,800元/㎡的高性价比楼盘备受购房者喜欢。去化率与之构成鲜明对比的雨花区绿洲城际空间和芙蓉区年代印记花园，去化率别离低至22％和25％。两楼盘都是均价超越1.1万元/㎡的精装修房源，方位和配套都不是很杰出，因而去化率比较低。

数据来历：世联EVS数据渠道

存量商场分析

2017-2019年长沙市存量住所均价走势

长沙市各行政区均价

数据来历：世联EVS数据渠道

2019年11月长沙市二手房均价为10,527元/㎡，环比跌落0.03%，同比上涨0.62%。

环比上月，全市价格有少许跌落。因为新房的分流和调控方针连续，需求尤其是改进型需求开释难度大，转售周期也由3年变为4年，具有购房资历的集体逐步削减，存量商场由卖方商场转变为买方商场。买方话语权增强，议价空间增大，估计二手房商场买卖将继续保持安稳趋势。

从行政区来看，内六区除岳麓区和开福区之外其他四区均有小幅跌落，二手房商场热度继续降温，年底将至，受新房供给商场活泼影响，二手房商场均价与成交量没有太大动摇。“一县两市”价格均稳中微涨，因为房产单价较低，二手商场显着比六区开展要好，买卖活泼一些。

住所租借商场分析

2018年11月-2019年11月长沙市商品住所月租金及租售比走势

2019年11月长沙各区商品住所月租金及租售比

数据来历：世联EVS数据渠道

11月，长沙市住所租金均价为28.5元/月/平方米，环比上涨1.42％，同比上涨4.78％，租售比是1:373。从区域散布来看，内五区中芙蓉区的租金均价最高为31.53元/月/平方米，四县市中长沙县的租金均价最高为22.49元/月/平方米。现在长沙租房商场仍旧平稳开展，租金价格无显着动摇。长沙发布《关于加速开展住所租借商场作业实施计划》，《计划》的总体目标是到2022年，通过政府统筹、企业建造、商场盘活等方法，新增各类租借住所不少于500万平方米，其间新建200万平方米以上租借住所、盘活300万平方米以上存量住所，构成广掩盖、多层次的租借房源供给系统。此计划的出台，有利于监管和保证住所租借商场环境。

住所商场小结

11月，长沙市商品住所供给295.47万平方米，较上月添加106.52万平方米，环比上涨56.37%，同比上涨15.1%，供给面积添加显着。供给区域散布方面，岳麓区体现优异，以31.16万方闻名第一，开福区、雨花区紧随其后，别离供给商品房17.39万方和13.3万方。

成交量方面，本月共成交商品住所204.1万平方米，添加44.7万平方米，环比上升28.04％，同比上升25.29％，其间内五区供给面积122.35万平方米，四县市供给面积81.75万平方米。

成交均价方面，内五区新房成交均价为11,093元/㎡，环比上涨0.68％，同比跌落1.81％，价格较上月弱小上涨。四县市新房成交均价为6,427元/㎡，环比上涨0.61％，同比上涨1.56％，全市商品住所成交均价仍旧保持平稳局势。

土地商场分析

2019年11月内六区涉商业、住所土地供给一览表

数据来历：长沙疆土资源网

11月11日，[2019]长沙市100号挂牌，是“限房价竞地价”双限地块，限制住所出售价格(不包括精装修价格)为9,000元/平方米，土地买卖最高限价为33,500万元。地块接近长沙绕城高速，间隔湖南省森林植物园东南边约2公里，周边散布较多校园和工业园，出让面积为38,312.78平方米，开始价为30,650万元，开始楼面价为3,200元/平。该宗地规划为住所，出让年限为70年，地块容积率≤2.5，修建密度≤24% ，绿洲率≥40%，修建操控高度

依据宗地买卖条件：1、该地块坐落城市设计一般区域，应契合该片控规层面地块城市设计的有关要求；2、地块内应配建一所6个班的幼儿园，用地面积不低于2,700平方米，修建面积不低于1,800平方米，地块内应配设修建面积不低于800平方米的生鲜商场；3、地块内应配设用地面积不低于200平方米的废物搜集站。

世联观念：此地块坐落南部新城，规划有地铁5号线南延线，未来交通将进一步完善，周边工业人群集聚。竞得该宗地的长沙朗盛房地产开发有限公司，在长沙打造了潇湘奥林匹克花园项目。现在该地段交通和商业配套都不完善，可是地铁5号线注册后，本地块的房价将有添加空间。

2019年11月内六区涉商业、住所土地成交一览表

数据来历：长沙疆土资源网

11月19日，岳麓区梅溪湖板块[2019]长沙市098号地块出让，6家房企参加竞拍，只是通过5分钟竞价便到达最高限价100,448万元而熔断，终究被武汉京铁房地产开发有限公司以成交价格100,448万元，溢价率9.09%，成交楼面价7,200元/平摘得。

[2019]长沙市098号地块坐落长沙市岳麓区赏月路以西、雪松路以南（L05-A363-01、L05-B44地块），出让面积为34,026.84平方米，最高限价100,448万元，住所（毛坯）出售限价12,600元/平。该宗地规划为商住用地，出让年限为商业40年、住所70年，容积率≤4.1，修建密度≤25%，绿洲率≥38%，修建高度150米。

世联观念：武汉京铁房地产开发有限公司隶归于我国铁建房地产集团有限公司。我国铁建现已在长沙深耕多年，开发了一系列项目。现在，在梅溪湖板块，现已打造了我国铁建梅溪青秀项目。098号地块邻近有南山梅溪一方、建发央著等项目在售。此次我国铁建摇中的长沙市098号地住所（毛坯）出售限价12,600元/平，而与之仅一条马路之隔的南山梅溪一方，毛坯出售限价9,970元/平。

2018-2019年内六区各月土地供给成交状况总览

数据来历：长沙疆土资源网

供给总结猜测

供给方面，本月内六区共出让土地面积15.61万方，环比跌落79.82%，同比跌落60.74％。从上图看，本月供给面积下降显着。因为前几个月土地挂牌规划较大，年关将至，本月土地供给下降也合理。

本月内六区共挂牌土地5宗，其间1宗纯住所地（坐落雨花区同升大街桃阳村），1宗商住用地（双限地），2宗商业用地，1宗工业用地。本月土地商场活泼度下降。

供给猜测方面，估计未来土地商场将进入平稳期，出让宗数和面积将不会有太大动摇，方位不错的住所双限地挂牌出让仍旧是开发商重视的要点地块。

成交总结猜测

成交方面，本月内六区共成交土地面积10.76万方，环比跌落88.30%，同比上涨113.49％。从上图看，成交呈断崖式跌落，底子原因是本月供给的下降。但地段优胜的地块仍旧受开发商哄抢，如岳麓区梅溪湖板块[2019]长沙市098号地块出让，6家房企参加竞拍，只是通过5分钟竞价便到达最高限价100,448万元而熔断。

本月内六区成交土地4宗，其间1宗纯住所，2宗商住用地（住所限价地），1宗商业用地。工业用地本月无成交。

成交猜测方面，因为土地商场转冷，估计成交宗数和面积将保持平稳趋势。

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本文作者：世联评价，全国抢先土地房地产、财物评价组织，具有强壮的评价师团队，持有RICS、AI、HKIS等世界学会资质，努力专业继续抢先，深度、前瞻商场解读，内容首发价值领地大众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规矩。

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